Inscripción de arrendamiento de vivienda por cincuenta años sobre una finca de carácter ganancial
Registro de la Propiedad. Inscripción de un arrendamiento de vivienda por un plazo de cincuenta años sobre una finca registral inscrita con carácter ganancial, interviniendo, como parte arrendadora, solamente la esposa. El contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles». Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
Así, es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que la jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años.
El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por ello, el Código Civil no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la exigencia de dicha autorización judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). La inscripción del arrendamiento proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria, que amplía los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento.
En la escritura cuestionada se formaliza un contrato de arrendamiento por un plazo de cincuenta años. Por ello, debe calificarse como acto de disposición y no de mera administración. Y, estando inscrita la finca arrendada a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial, es necesario para inscribir el arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por ambos cónyuges o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria.
[Resolución de 27 de septiembre de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 1 de noviembre de 2023]
La identificación de los socios se exige por la existencia de una cuota de liquidación, no por la de un haber repartible
Registro Mercantil. Elevación a público de acuerdos de disolución y liquidación de sociedad de responsabilidad limitada. Identificación de los socios. Fecha y modo de aprobación del acta. Inexistencia de acreedores. De la regulación vigente resulta con claridad la opción del legislador por exigir que la escritura que recoja los acuerdos de liquidación de una sociedad de capital contenga la relación de los socios existentes en dicho momento. La regulación legal obedece a una lógica que no está vinculada a la existencia de haber repartible. La necesidad de identificar a los socios existe aun cuando la cuota de liquidación sea cero en ese momento por inexistencia de un neto repartible. No se condiciona la identificación de los socios a la existencia de un haber repartible sino a la existencia de una cuota de liquidación. Y esta cuota existe siempre porque, a salvo las especialidades estatutarias especialmente previstas, es equivalente a la proporción en el capital de cada socio. Es cierto que pueden darse supuestos en que exista indeterminación sobre la identidad de los socios (señaladamente en sociedades anónimas con acciones emitidas al portador), y de ahí que el Reglamento del Registro Mercantil limitase la exigencia de identificación a las sociedades de responsabilidad limitada.
La cuota de liquidación no debe confundirse con la adjudicación del activo (como no debe confundirse cualidad de heredero con adjudicación hereditaria). La cuota existe siempre porque se identifica bien con la participación en el capital bien con la participación prevista en los estatutos para determinadas participaciones en el activo resultante. Esta cuota expresa los derechos abstractos de cada socio en el haber repartible. El haber repartible puede existir o no pero es evidente que la posición de cada socio debe estar perfectamente determinada bien por referencia a su participación en el capital social bien por lo que prevean los estatutos. En conclusión, con independencia de que exista o no adjudicación actual de activo a cada socio es evidente que su cuota será una u otra y este es precisamente el dato que la Ley exige que conste en la escritura e inscripción ligado a la identificación de cada socio: que sea público quién es socio y qué participación abstracta tiene en el haber repartible, exista este o no porque como resulta de la Ley de Sociedades de Capital en caso de activo sobrevenido, este debe ser el baremo de satisfacción de los socios así como el límite de su responsabilidad en caso de que junto al activo, exista pasivo sobrevenido.
El Reglamento del Registro Mercantil exige no ya la aprobación de las actas de la junta general, sino que en las certificaciones que de ella se expidan a efectos registrales conste de forma expresa la fecha y sistema o modo de aprobación, salvo que se trate de actas notariales. Exigencia esta que se extiende al supuesto de que para la elevación a público de los acuerdos se acuda al acta original, libro de actas, o testimonio notarial de los mismos, de modo que la escritura recoja todas las circunstancias del acta necesarias para calificar la validez de aquéllos, exigencia que en cuanto se refiere a la aprobación del acta, y siendo ésta presupuesto de la ejecutividad de los acuerdos ha de entenderse como de expresión también necesaria.
[Resolución de 26 de septiembre de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 1 de noviembre de 2023]
Depósito de cuentas. Obligatoriedad de discernir el tipo de control que ostenta la persona física que tiene la condición de titular real
Registro Mercantil. Sociedad anónima. Depósito de cuentas anuales. Hoja relativa a la declaración de identificación del titular real. Presentación en ejercicios anteriores por medio de los modelos entonces vigentes, constando en el impreso ahora presentado que no existe actualización de datos, sin indicar porcentaje de participación directa o indirecta. La particularidad del supuesto de hecho reside en que la sociedad obligada al depósito acompaña el impreso correspondiente a dicha declaración. Lo que ocurre es que el modelo de declaración vigente en el momento de la solicitud de depósito exige la constancia de unos datos que no existían en el modelo anterior. La cuestión por tanto se centra en determinar si, pese a que el obligado al depósito cumple con su obligación de presentar junto a las cuentas anuales el modelo de declaración de titularidad real, en el que indica que no actualiza los datos de titularidad, está correctamente suscrito si no aparecen cumplimentados los datos exigidos por el nuevo modelo vigente al tiempo de su solicitud.
La respuesta sólo puede ser negativa. La utilización de los modelos aprobados será obligatoria para las cuentas anuales formuladas y aprobadas por los sujetos obligados que sean presentadas en el Registro Mercantil para su depósito con posterioridad a la publicación de la resolución que los contiene en el «Boletín Oficial del Estado».
En los modelos modificados y en relación a los modelos anteriormente vigentes (que solamente exigían la identificación del titular real que superase el límite legal con indicación del porcentaje de participación directa o indirecta), se establece la obligatoriedad de discernir el tipo de control que ostenta la persona física que tiene la condición de titular real(control por participación en el capital o control por medio de los derechos de voto), con determinación del porcentaje de capital en uno u otro caso. De acuerdo al modelo vigente pues, no basta con que se refleje el porcentaje que ostenta la persona de control; es preciso que resulte si ese control se ejerce por participación en capital o por derechos de voto con el correspondiente porcentaje en uno y otro caso. Dicha información no resultaba de los modelos anteriormente vigentes y de aquí la necesidad de cumplimentar esta nueva información exigida por el modelo actual. Y no puede aceptarse el argumento de que no existiendo alteración de la situación no es precisa aportación de información adicional pues, no constando en la declaración de titularidad real depositada con anterioridad, se perpetuaría la ausencia de un dato como es el tipo de control que se ejerce y que se considera de obligada declaración tal y como ha quedado expuesto.
[Resolución de 18 de septiembre de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de octubre de 2023]
No existe inconveniente en que la constancia de la terminación de la obra nueva pueda ser parcial
Registro de la Propiedad. Declaración de fin de obra por antigüedad de un local y de una vivienda integrados en un edificio cuya declaración de obra nueva en construcción consta inscrita en el Registro. Constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes, como resulta expresamente de la propia certificación del técnico.
[Resolución de 19 de septiembre de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de octubre de 2023]
No corresponde al registrador, en su función calificadora, apreciar el instituto de la prescripción
Registro de la Propiedad. Cancelación por caducidad de una condición resolutoria. Interrupción del plazo de prescripción mediante adición de herencia. Consentimiento del titular. No corresponde al registrador en su función calificadora, apreciar el instituto de la prescripción, no pudiendo ser alegada esa circunstancia en la nota como causa impeditiva de la inscripción. El hecho de la prescripción no es una cuestión que pueda ser apreciada directamente por el registrador; cuestión distinta es que se establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberación de cargas, como el prevenido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, referida exclusivamente a la cancelación de hipotecas y de las condiciones resolutorias establecidas en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria.
Aunque el registrador no puede determinar si la prescripción existe o no porque su consideración es exclusiva de los tribunales, sí puede apreciar la constancia en el Registro de actos que pudieran ser indicativos de que se ha interrumpido el plazo.
En el supuesto concreto, constan en el Registro la adición de herencia y venta posterior del crédito. De los hechos resulta que por parte del acreedor o acreedores se han llevado a cabo actuaciones que suponen que consideran que el crédito está vigente y la prescripción interrumpida, sin que conste si en su momento el deudor hizo alegaciones frente al requerimiento de pago efectuado, como pudiera ser la pérdida de titularidad del crédito a que alude el recurrente; en definitiva, a la vista del historial registral de la finca, el registrador tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción. Por otro lado, en la instancia solicitando la cancelación, se realizan manifestaciones que sostienen la falta de titularidad del crédito a favor del requirente a la fecha del requerimiento, lo que no consta en el historial registral de la finca. Por tanto, existe una controversia sobre la interrupción de la prescripción. Ante esta controversia, a falta de acuerdo entre las partes sobre la existencia o no de la interrupción, deben ser los tribunales quienes en definitiva decidan si hubo o no tal interrupción. Por otra parte, hay en el expediente un concurso de acreedores, y una de las sociedades peticionarias está en liquidación, por lo que es conveniente determinar que devenir ha tenido el crédito en sede concursal.
Por otra parte, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y, con carácter general, los mismos no pueden ser cancelados más que con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho.
(Resolución de 19 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 27 de octubre de 2023)