Inscripción de contrato de arrendamiento anterior a la ejecución forzosa del inmueble
Registro de la Propiedad. Elevación a público de arrendamiento formalizado en escritura pública por el anterior propietario de la finca -arrendador-, que consta inscrita a favor de una sociedad, tras serle adjudicada en un procedimiento de ejecución hipotecaria dirigido contra el arrendador, reconociéndose por diligencia de ordenación el derecho a ocupar el inmueble por la arrendataria. La registradora entiende que no se puede inscribir el arrendamiento por faltar el tracto sucesivo, al estar la finca inscrita a nombre de tercero. Todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales. Igualmente es regla básica el cierre registral a títulos anteriores, a pesar de ser otorgados por anterior titular registral, que sean incompatibles con el derecho inscrito con anterioridad por un tercero, lo que constituye el principio de prioridad que está fundamentado en la inoponibilidad –frente a quien inscribe– de títulos anteriores.
En el presente caso no se conculca ninguno de estos principios si se inscribe el contrato de arrendamiento formalizado en escritura pública entre la recurrente y el propietario anterior de la finca, puesto que ésta fue adjudicada en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, del que fue parte el actual titular registral, en virtud de resolución judicial, que dejó a salvo el derecho a ocupar la finca por el arrendatario recurrente.
El tracto sucesivo por tanto no sólo es un principio formal, sino que tiene también una dimensión material. Así, supone la existencia de poder de disposición en el transmitente, de manera que aun cuando fuera formalmente titular registral, no podrían inscribirse los títulos otorgados por el mismo cuando, de los mismos, se reconociera la inexactitud de los pronunciamientos registrales. No cabe por tanto inscripción de adquisición cuando del propio título se desvirtúa la presunción de poder de disposición en el titular registral.
[Resolución de 2 de octubre de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de noviembre de 2023]
Supuestos en que la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad oficial
Registro de la Propiedad. Escritura de préstamo hipotecario entre empresarios. Incongruencia entre las cantidades transferidas y la cantidad expresada como importe del préstamo. Falta de aporte del certificado de tasación.Tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981 (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios; actualmente las referidas en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre), indudablemente la tasación debe realizarse por entidad de tasación homologada a que se refiere el artículo 3 de la misma ley dado el carácter imperativo de las normas de referencia. Pero, tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los mencionados en dicha norma legal, la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad oficial de tasación. Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas según la misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles. Es decir, en tales supuestos no se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad –como entidad homologada– que realice la tasación, que podrá ser una entidad que no sea necesariamente de las homologadas, pudiendo ser realizada por otras entidades o profesionales, siempre que entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, lo que, a su vez, dependerá de la adecuación de las cualificaciones técnicas de los tasadores a la naturaleza específica del bien objeto de la tasación.
Ese significado de dualidad de entidades tasadoras es el que, en consecuencia, ha de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se refieren los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 19/2015, de 13 de julio, y vigente en la actualidad; debiendo exigirse el certificado de tasación por entidad homologada solo cuando concurra la doble exigencia subjetiva y objetiva de ser concedidas por entidades de crédito de las previstas por el citado artículo 2 de la Ley 1/1981 y poder servir de cobertura para la emisión de títulos hipotecarios.
Así, en el presente caso es indudable que, para inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el de venta extrajudicial es imprescindible el certificado de tasación objeto de debate.
[Resolución de 4 de octubre de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de noviembre de 2023]
La patria potestad prorrogada o rehabilitada
Registro de la Propiedad. Escritura de protocolización de cuaderno particional hereditario otorgada únicamente por la contadora-partidora que lo redactó. Legatario mayor de edad tutelado por la causante. Entre las medidas de apoyo a las personas con discapacidad no se incluye la patria potestad prorrogada o rehabilitada a que se refería el artículo 171 del Código Civil, suprimido por la Ley 8/2021. Según el apartado III del Preámbulo de esta ley, se eliminan por ser figuras demasiado rígidas y poco adaptadas al sistema de promoción de la autonomía de las personas adultas con discapacidad que ahora se propone. En este sentido, conviene recordar que las nuevas concepciones sobre la autonomía de las personas con discapacidad ponen en duda que los progenitores sean siempre las personas más adecuadas para favorecer que el hijo adulto con discapacidad logre adquirir el mayor grado de independencia posible y se prepare para vivir en el futuro sin la presencia de sus progenitores, dada la previsible supervivencia del hijo; a lo que se añade que cuando los progenitores se hacen mayores, a veces esa patria potestad prorrogada o rehabilitada puede convertirse en una carga demasiado gravosa. Es por ello que, en la nueva regulación, cuando el menor con discapacidad llegue a la mayoría de edad se le prestarán los apoyos que necesite del mismo modo y por el mismo medio que a cualquier adulto que los requiera.
A la vista de la normativa, no puede afirmarse que, extinguida la patria potestad rehabilitada –por fallecimiento de su titular– sólo cabe adoptar medidas de apoyo que se limiten a complementar la actuación del afectado por discapacidad y nunca tendrán la consideración de representación legal.
Debe tenerse en cuenta que la capacidad del legatario fue modificada por sentencia que consta en el Registro Civil, por lo que la revisión de tal medida y su adaptación a la concreta situación de esa persona es tarea reservada al juez, que es quien decidirá, conforme a Derecho y procedimiento, lo que proceda y mejor convenga a los intereses de aquélla. Y en tanto no medie esa revisión, y aunque, en hipótesis, se pudiera constatar que la persona con discapacidad pueda eventualmente requerir, como medida de apoyo, una curatela asistencial y no representativa, esta es una circunstancia sujeta a decisión que compete al juez. Si en el presente supuesto existiera falta absoluta de discernimiento, la medida de apoyo que habría de sustituir a la extinguida patria potestad rehabilitada debería contemplar la representación, pero a través de la curatela, en su modalidad representativa. Por lo demás, no puede desconocerse que, habiendo fallecido la titular de la patria potestad rehabilitada, pueden ser de aplicación las medidas cautelares a que se refiere el artículo 762 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
[Resolución de 9 de octubre de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de noviembre de 2023]
No puede rebajarse el capital social inscrito en perjuicio de terceros sin respetar los requisitos previstos en la Ley
Registro Mercantil. Solicitud de rectificación del aumento de capital social inscrito alegando error en la certificación, transcurrido un año y sin intervención de la junta general. Protección de los acreedores. La sociedad no puede rebajar la cifra de capital social inscrita en perjuicio de terceros sin respetar para ello los requisitos previstos en la Ley para la reducción de capital, ya sea por pérdidas, por restitución de aportaciones o por amortización de autocartera, lo que requerirá el correspondiente acuerdo de reducción de capital social adoptado con los requisitos legales, y con el sistema de protección de los acreedores que estime conveniente la junta general, en función de la modalidad de reducción de que se trate.
Con independencia de cuál sea la causa de la rectificación del negocio jurídico de constitución de sociedad o el de modificación de estatutos que afecten a la cifra del capital social, no pueden confundirse los mecanismos de protección de terceros que resultan de un Registro de titularidades como es el Registro de la Propiedad y que se traducen en la intangibilidad de las inscripciones de terceros sin consentimiento de su titular o por medio de sentencia firme, con aquellos contemplados por la legislación en un Registro de personas, como el Registro Mercantil, en el que la intangibilidad de los asientos del titular se refuerza con mecanismos de protección de los terceros no titulares en los supuestos en los que la alteración del contenido del Registro pueda producirles un perjuicio.
Consecuencia de lo anterior es que el título por el que se pretende la rectificación no puede limitarse a contemplar el interés del titular de ese negocio jurídico de constitución de sociedad o de aumento del capital social, sino que debe reunir los requisitos de protección de tales terceros previstos por el ordenamiento.
(Resolución de 16 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 4 de noviembre de 2023)
Falta de coincidencia de la cifra de capital social inscrita y la consignada en el balance de las cuentas anuales
Registro Mercantil. Depósito de las cuentas anuales de una sociedad de responsabilidad limitada. Falta de coincidencia de la cifra de capital social resultante de los documentos presentados con la que resulta del contenido del Registro. La doctrina de este Centro Directivo, aunque los términos literales de los preceptos legales parecen restringir el examen en la calificación registral a la faceta estrictamente formal, admite la prolongación del análisis a ciertos aspectos materiales; en concreto, ha estimado procedente el rechazo del depósito cuando la cifra de capital consignada en las cuentas no coincida con la que figure inscrita en el Registro Mercantil. Esta doctrina se fundamenta en el hecho de que los registradores tienen que calificar bajo su responsabilidad -respecto de los documentos presentados- la validez de su contenido por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro. Señaladamente el artículo 280.1 de la Ley de Sociedades de Capital no incorpora el término «exclusivamente» que sí aparece en el texto reglamentario lo que refuerza la doctrina expuesta.
En definitiva, resultando de los asientos registrales una determinada cifra de capital que se presume exacta y válida y que resulta oponible a terceros, no puede accederse al depósito de unas cuentas que proclaman otro contenido pues de hacerlo así, se estarían distorsionando los derechos de información y publicidad que el depósito de las cuentas pretende. Esta doctrina resulta aplicable a los supuestos en que, inscrita una modificación de capital en el Registro (ya sea aumento o reducción) realizada durante un ejercicio, las cuentas presentadas a depósito y relativas a tal ejercicio, no reflejen la modificación, ya que el contenido del Registro se presume exacto y válido, produciendo sus efectos en tanto no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad, declaración que no perjudicará los derechos de terceros de buena fe; contenido que resulta oponible a terceros. Todo ello impide el acceso al Registro de las cuentas anuales que contradigan el contenido de sus asientos.
(Resolución de 19 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 4 de noviembre de 2023)