La constancia registral de las acciones penales

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de denuncia. Acciones reales con trascendencia inmobiliaria. Alzamiento de bienes. No es posible la constatación registral de la mera interposición de querella, pero ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta, porque el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Será necesario pues, en todo caso, que del mandamiento judicial resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte al mismo el texto de la querella en que se recoja el correspondiente suplico. En el delito de alzamiento de bienes la responsabilidad civil presenta características peculiares porque el desplazamiento patrimonial no permite, sin más, como reparación del daño la cuantía exacta de los créditos burlados ya que, en línea de principio, la restauración del orden jurídico perturbado debe restablecerse, cuando sea posible, reintegrando al patrimonio del deudor los bienes indebidamente sacados del mismo incluso con la declaración de nulidad de los negocios jurídicos de disposición realizados ilícitamente por el deudor, salvo cuando los bienes se encuentren en poder de terceras personas que no hayan participado en el consilium fraudis y sean irreivindicables. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

Cancelación de cargas y reinscripción a favor del propietario original tras la resolución de una permuta

Registro de la Propiedad. Permuta. Resolución convencional. Cancelación de cargas posteriores. Por lo que se refiere a la consignación de las cantidades que hayan de ser devueltas al cesionario, o que, por el principio de subrogación real, correspondan a los titulares de derechos que se hayan de extinguir por la resolución, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria explícita del artículo 1.504 del Código Civil, son: a) debe aportarse el título del vendedor, es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; b) la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta; y, c) el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de restituirse lo que hubiera percibido. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba. Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

El tracto sucesivo en la fusión y absorción de entidades religiosas

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca inscrita a nombre de una congregación religiosa distinta de la que vende en el contrato. Las congregaciones religiosas, sus provincias y sus casas acreditan su personalidad jurídica mediante su inscripción en el Registro de Entidades Religiosas y, desaparecida una entidad religiosa, debe cancelarse su inscripción en el citado Registro y, absorbida una entidad organizativa por otra, ha de inscribir también el cambio de régimen de funcionamiento y la modificación de datos de la entidad. En el presente expediente la titular registral no es quien interviene en la escritura, se observa que el domicilio, el CIF y el número del Registro de Entidades Religiosas, son distintos. En el presente expediente no quedan acreditadas las «fusiones» y reestructuraciones de las congregaciones religiosas, por lo cual es necesario que queden acreditadas las sucesivas transmisiones por fusión o reestructuración desde el titular registral hasta quien interviene como transmitente, lo cual puede realizarse bien mediante la aportación de la escritura de reestructuración debidamente inscrita en el Registro de Entidades Religiosas, o bien mediante certificación del Registro de Entidades Religiosas en la que se acrediten las indicadas fusiones o reestructuraciones de las congregaciones. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

La sucesión de los nacionales del Reino Unido en España

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Causante de nacionalidad británica. Certificado del Registro de Actos de Última Voluntad del país de nacionalidad del causante. En el sistema anglosajón, es un administrador o ejecutor quien tiene la misión de liquidar el patrimonio relicto y distribuir el saldo activo entre los beneficiarios. Si el ejecutor es nombrado por el testador, el juez advera el testamento, en muchos casos los testamentos son privados, y confirma su nombramiento y de faltar la designación testamentaria, el órgano judicial procede a nombrarlo. Ahora bien, la sucesión británica en general (pues es distinto el régimen en las legislaciones inglesa y escocesa) gira en torno a los bienes antes a que en tormo a las personas a diferencia de lo que sucede en los sistemas latinos, ello deriva en que en dicho sistema la situación del inmueble sea determinante, de forma que resulta inevitable fragmentación de la sucesión frente al criterio de universalidad operante en la legislación española. Al tramitar una declaración de herederos en España parece prudente y casi obligado solicitar, además de las Últimas Voluntades españolas, las del país de la nacionalidad del causante extranjero. Consecuentemente, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Deberá aportarse certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del país de la nacionalidad del causante o acreditarse que en dicho país no existe dicho Registro de Actos de Última voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado. Conforme al Reglamento (UE) n.º 650/2012, la sucesión es única y comprende la totalidad de los bienes muebles e inmuebles del causante por lo que las disposiciones testamentarias simpliciter, que tanto han facilitado las sucesiones de los causantes británicos en España deben ser erradicadas de la práctica testamentaria notarial tras el 17 de agosto de 2015. Por tanto, debe considerarse que, aunque no forme parte Reino Unido del Reglamento (UE) n.º 650/2012, las autoridades judiciales y extrajudiciales españolas deben tener presente el carácter universal de la ley aplicable prevista en el mismo, incluso para Estados miembros no participantes. Conviene poner de relieve que la compleja regulación de las sucesiones, la necesidad, en muchos casos, de precisar cuestiones como la residencia habitual del causante, las eventuales excepciones a la misma, la determinación de la ley aplicable y su aceptación fuera de España, exige que los notarios autorizantes realicen los correspondientes juicios instrumentales acerca de tales extremos y aconseja un razonable reflejo en el documento público de los extremos relevantes a la sucesión. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

Trascendencia registral de la situación urbanística de fuera de ordenación

Registro de la Propiedad. Segregación. Finca urbana cuya superficie tras la segregación es inferior a la parcela mínima fijada por el planeamiento. Situación de fuera de ordenación. Motivación de la nota de defectos. A salvo de algunos antecedentes históricos, los orígenes de la situación de fuera de ordenación se sitúan en la Ley del Suelo de 1956, en la que podía definirse como la que se producía, con el carácter de sobrevenida, respecto de aquellas edificaciones e instalaciones erigidas que, por mor de la aprobación o modificación de un determinado plan, dejaban de ser conformes con la ordenación urbanística, y a los cuales se les aplicaba, desde ese momento, un régimen restrictivo respecto de las obras que en estos bienes se permitían, con el objeto de que los mismos desapareciesen una vez se extinguiesen las posibilidades razonables de vida de sus elementos, o que al menos, cuando se expropiasen en el futuro, no vieran incrementado su valor de expropiación, manteniendo el uso que estuviesen. En el texto refundido de la Ley del Suelo de 1976 se recogió dicha figura de fuera de ordenación en términos análogos a lo previsto en la Ley de 1956. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, han sido las Comunidades Autónomas las que, en sus respectivas legislaciones urbanísticas, han recogido la situación de fuera de ordenación. En todo caso, la característica esencial o razón de ser de este régimen de fuera de ordenación es la de dar una respuesta a las situaciones transitorias generadas con motivo de la aprobación de un nuevo Plan, sin que ello suponga la demolición a costa del afectado de los edificios, sino que las limitaciones únicamente persiguen no incrementar el coste de expropiación o de indemnización por edificios o usos que deben desaparecer en virtud de un sistema de gestión urbanística. Precisamente, la circunstancia de que la declaración de fuera de ordenación no implique su demolición inmediata, sino que se espera a la extinción natural de la construcción o instalación así calificada, manteniéndose su uso, es el factor clave que descarta su indemnizabilidad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 29 de julio de 2016)

La pervivencia del órgano de administración en circunstancias excepcionales

Registro Mercantil. SA. Acuerdo de disolución. Designación de liquidadores. Preservación del funcionamiento del órgano de administración. Validez de la convocatoria de junta. Según la doctrina del Tribunal Supremo, por excepción, los principios de conservación de la empresa y de estabilidad de los mercados y la finalidad de evitar la paralización de los órganos sociales, y, a la postre, la incursión en causa de disolución, en los supuestos de acefalia funcional del órgano de administración, razones pragmáticas imponen reconocer, dentro de ciertos límites, a quienes de hecho administran la sociedad facultades para convocar junta dirigida a regularizar los órganos de la sociedad. Pero sólo cabe entender que existe «acefalia» del órgano de administración cuando el mismo no puede constituirse válidamente, ya porque se encuentre incompleto -acefalia funcional-, ya porque ninguno de los integrantes de dicho órgano continúe en el ejercicio del mismo -acefalia estructural-. Por ello, fuera del supuesto excepcional contemplado en el artículo 171 TRLSC, párrafo segundo (limitado, por lo demás, a la convocatoria con el único objeto de nombramiento de administradores, aplicable a la designación de liquidadores), en los supuestos en que dicho órgano no pueda adoptar el acuerdo relativo al ejercicio de la facultad de convocar la junta quedará expedita la vía de la convocatoria que se podrá solicitar al letrado de la Administración de Justicia o al registrador Mercantil. En relación con las importantes novedades introducidas sobre impugnación de acuerdos sociales por la Ley 31/2014, se han ponderado las exigencias derivadas de la eficiencia empresarial con las derivadas de la protección de las minorías y la seguridad del tráfico jurídico. En consecuencia, se adoptan ciertas cautelas en materia de vicios formales poco relevantes y de legitimación, para evitar los abusos que en la práctica puedan producirse. De acuerdo con la nueva regulación no sólo se limitan los acuerdos susceptibles de impugnación por criterios meramente materiales (por defectos procedimentales, por ejemplo), sino que además se pone de relieve insistentemente en que el vicio de nulidad ha de tener un carácter relevante, esencial o determinante. Si esta nueva consideración de los supuestos de nulidad de acuerdos no fuera ya por sí de enorme trascendencia, la nueva regulación la completa restringiendo la legitimación activa de modo que no podrá alegar defectos de forma en el proceso de adopción del acuerdo quien habiendo tenido ocasión de denunciarlos en el momento oportuno, no lo hubiera hecho. De la nueva regulación legal resulta en consecuencia que el legislador sólo considera susceptibles de impugnación aquellos acuerdos en los que concurre una causa cualificada de nulidad y siempre que el ejercicio de la acción se acomode a las exigencias de la buena fe. Son irregularidades relevantes no sólo las relativas a las reglas esenciales de constitución del órgano sino también la consistente en la convocatoria realizada por personas u órganos incompetentes conforme a las normas legales y jurisprudencia sobre competencia del consejo de administración para convocar las juntas generales. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 3 de agosto de 2016)

Vías alternativas a la concursal en la disolución de una sociedad

Registro Mercantil. SL. Disolución por pérdidas. Acreditación de la satisfacción del único acreedor como requisito previo a la inscripción de la liquidación y extinción de la sociedad. Innecesariedad de la declaración de concurso. En el ámbito estrictamente registral no existe norma alguna que supedite la cancelación de los asientos registrales de una sociedad de capital que carezca de activo social a la previa declaración de concurso. La previsión de la conclusión del concurso en cualquier estado del procedimiento, cuando se compruebe la insuficiencia de la masa activa para satisfacer los créditos contra la masa y la regulación de determinadas especialidades de la conclusión por insuficiencia de masa activa, con medidas establecidas en beneficio de los acreedores (artículos 176 y 176 bis de la Ley Concursal), así como la disposición del artículo 178.3 de la misma Ley que establece, como efecto de la conclusión del concurso de persona jurídica, su extinción, acordada por el juez del concurso, el cual dispondrá igualmente la cancelación de su inscripción en los registros públicos que corresponda, a cuyo efecto se expedirá mandamiento conteniendo testimonio de la resolución firme, no autorizan a concluir, a falta de norma que expresamente lo imponga, que la cancelación de la inscripción de la sociedad en caso de insuficiencia de bienes con existencia de un único acreedor requiera inexcusablemente la intervención de éste o un pronunciamiento judicial que lo ordene. Por lo demás, el hecho de que no se puedan aplicar las medidas de la Ley Concursal referidas no implica que el único acreedor de la sociedad insolvente se vea privado de suficiente protección. Es indudable que, al margen del procedimiento concursal, puede iniciar un procedimiento de ejecución singular contra la sociedad y contra los socios, administradores o liquidadores si la falta de pago de la deuda por la sociedad es a ellos imputable, mediante el ejercicio de la acción individual de responsabilidad, sin perjuicio de la posibilidad de ejercitar con posibilidad de ejercitar las acciones previstas en el Código Civil para los actos realizados en fraude de acreedores o la acción revocatoria o pauliana. En definitiva, a efectos de la cancelación de los asientos registrales, debe admitirse la manifestación que sobre la inexistencia de activo y sobre la existencia de un único acreedor realice el liquidador bajo su responsabilidad -confirmada con el contenido del balance aprobado-, como acontece en otros muchos supuestos contemplados en la legislación societaria. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 22 de agosto de 2016)