Recalificación del uso de un local a vivienda

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de local a vivienda. Falta de licencia. Prescripción de la infracción urbanística. Cómputo del plazo. De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de edificabilidad y tipología de uso. El control administrativo en relación a si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y aprobados. La contravención de la normativa urbanística se reprime de acuerdo a la aplicación de las previsiones sobre disciplina mediante las sanciones contempladas al respecto, pudiendo derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida. En la medida que la constatación registral del cambio de uso de un inmueble es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley estatal de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que de hecho se dé a la edificación. La aplicación del artículo 28.4, por otra parte, lejos de amparar situaciones contrarias a la legalidad urbanística, constituye un mecanismo que favorece su protección, pues practicada la inscripción, el registrador ha de comunicar a la Administración su práctica, debiendo dejarse constancia en la nota de despacho y en la publicidad registral, en interés de eventuales terceros. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de septiembre de 2016)

Transmisión de amarre de embarcaciones en la marina interior de Santa Margarita

Registro de la Propiedad. Transmisión inter vivos de finca destinada a zona de amarre de embarcaciones. Deslinde. No invasión del dominio público marítimo-terrestre. Marina interior de Santa Margarita. Los canales de la marina interior de Santa Margarita, y por tanto las fincas y amarres a que se refiere este expediente tenían desde su origen la calificación de dominio público con arreglo a la Ley de Puertos de 19 de enero de 1928 y la Ley de Costas de 26 de abril de 1969. Esta calificación no varía sino que se confirma con la entrada en vigor de la Ley 22/1988, 28 julio, de Costas, y su Reglamento. El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en el actual Reglamento General de Costas es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los registradores, como elemento auxiliar de calificación. Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Solo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. En el presente caso, el deslinde que consta acreditado en el Registro es anterior a la Ley 2/2013. Así, debiendo ser revisado el deslinde por disposición legal, se precisa acreditar que conforme al nuevo deslinde no existe invasión del dominio público, circunstancia esta que no puede ya colegirse de la nota marginal que figura en el Registro. Por ello fue correcta la calificación recurrida al señalar la necesidad de que se acredite la aprobación de la modificación del deslinde del que resulte la exclusión o no invasión en el dominio público marítimo-terrestre de los amarres. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de septiembre de 2016)

La admisibilidad de los documentos notariales extranjeros

Registro de la Propiedad. Poder otorgado ante notario de Liverpool, RU. Notarial Certificate. Juicio de suficiencia del notario español. Ley aplicable. Prueba del Derecho extranjero. El Derecho extranjero puede ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario; si el registrador entendiese que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, debe el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero. Desde la perspectiva formal, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional y, concretamente, para que pueda acceder a los libros del Registro. El instrumento público debe contener la reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico, siendo la legalización precisamente la circunstancia que permite tener por auténtico el documento extranjero reseñado. Consecuentemente será preciso que en la reseña que el notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, se expresen todos aquellos requisitos precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los tratados internacionales. Si tales indicaciones constan en la escritura, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada. El registrador calificará en estos casos de poderes extranjeros, la eficacia formal del poder (legalización, apostilla y traducción, en su caso) y, además, que exprese el cumplimiento de los requisitos de equivalencia del poder otorgado en el extranjero, es decir, que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, que implica juicio de identidad y de capacidad de los otorgantes y que resulta sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable, si bien el registrador, bajo su responsabilidad, puede apreciar esa equivalencia. En el supuesto de que el registrador disintiera de la equivalencia declarada por el notario deberá motivarlo adecuadamente. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de septiembre de 2016)

La tasación de la Ley 1/2013 para ejecución directa hipotecaria y extrajudicial

Registro de la Propiedad. Tasación oficial prevista en la Ley 1/2013 para la inscripción de los pactos de ejecución directa hipotecaria y extrajudicial condicionada a la subsanación de la descripción del inmueble. En los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas pudiendo ser realizadas por entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar. El condicionamiento a que se refiere el supuesto objeto de este expediente sólo impediría la inscripción, dado el sistema de folio real o por fincas que impera en nuestro Derecho como forma de organizar del Registro de la Propiedad, cuando la descripción de la finca en el título presentado y sus documentos complementarios no garantice la identificación y localización precisa del bien hipotecado y su correlación con las fincas registrales, o cuando las diferencias descriptivas fueren de tal envergadura que el registrador (al igual que ocurre en los supuestos de inmatriculación de fincas, excesos de cabida, declaraciones de obras nueva por antigüedad u otras operaciones registrales) tuviere dudas fundadas acerca de tal identidad. Pero no existirá, como regla, defecto que impida la inscripción, cuando con los datos aportados el registrador no tuviere duda fundada acerca de cuál finca registral es la hipotecada y lo esencial de la coincidencia entre las respectivas descripciones. Para entender que existe correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral no es preciso que tenga lugar una identidad absoluta, sino que basta con la existencia de datos que puedan llevar al registrador a la conclusión de que se trata de la misma finca, como nombre del paraje, superficie no idéntica pero sí aproximada, certificado técnico que no planteé dudas ciertas, titularidad catastral igual a la registral, o práctica identidad de los linderos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de septiembre de 2016)

Reapertura de la hoja de una sociedad tras su cierre por falta de depósito de cuentas

Registro Mercantil. Cierre registral por falta de depósito de cuentas recurrido. Reapertura de la hoja de la sociedad. El sistema establecido para el cierre del Registro por falta de depósito de cuentas es claro: transcurrido más de un año desde la fecha del cierre del ejercicio social sin que se haya practicado en el Registro Mercantil el depósito de las cuentas anuales debidamente aprobadas, no puede inscribirse documento alguno relativo a la sociedad mientras el incumplimiento persista, salvo las excepciones expresamente previstas que no son aplicables al supuesto de hecho de este recurso. Es decir, una vez producido el cierre del Registro, para que sea posible practicar alguna inscripción en la hoja de la sociedad, fuera de las excepciones establecidas, será necesario que con carácter previo, se practique el depósito. Solo se acoge, para eximir del cierre registral, aquellos casos en que la junta general no hubiese aprobado las cuentas, cualquiera que hubiera sido la causa de ello. La presentación de cuentas a depósito y en su caso el recurso contra la calificación negativa del registrador, solo enerva el cierre provisional del Registro si la misma se produce antes de que haya tenido lugar el cierre, es decir antes de que haya transcurrido un año desde el cierre del ejercicio de que se trate. Por tanto, la presentación de las cuentas una vez verificado el cierre, para nada influye en el mismo y en este caso, el cierre solo desaparecerá cuando se practique el depósito. Ello es consecuencia de que el cierre registral de que se trata es fruto de un incumplimiento y subsiste, por disposición legal, mientras persista dicho incumplimiento. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 2016)