Georreferenciación de la superficie ocupada por una edificación para su inscripción

Registro de la Propiedad. Edificación sobre suelo ajeno. Obra nueva. Certificación del arquitecto georreferenciada. Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, la porción de suelo ocupada debe identificarse mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas», también es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación (como por ejemplo ocurre también, conforme al artículo 9, con las divisiones, agrupaciones, reparcelaciones, etc.), este en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental. En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. Además, dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca, solo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de septiembre de 2016)

Acreditación de la validez del nombramiento de un administrador solidario cuyo cargo no está inscrito en el Registro Mercantil

Registro de la Propiedad. Dación en pago de deuda con pacto de retro. Sociedad cedente representada por un administrador solidario cuyo cargo no está inscrito en el Registro Mercantil. Para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además válido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable. No se trata de oponibilidad o no frente a tercero, de buena o mala fe, del nombramiento de administrador no inscrito, sino de acreditación de la validez, regularidad y plena legitimación del que actúa en representación del titular inscrito en el Registro de la Propiedad en base a un nombramiento que no goza de la presunción de validez y exactitud derivada de la inscripción en el Registro Mercantil y que, por tanto, en principio responde a una situación contraria a la que publica dicho Registro Mercantil con efectos frente a todos desde su publicación en el BORME, y por tanto también frente al que conoce la falta de inscripción de dicho nombramiento pues consta en la propia escritura. De ahí que en estos casos de falta de inscripción, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral; todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada. Así lo exige también la transparencia debida en el ejercicio de la representación, ya sea voluntaria u orgánica, a los efectos legalmente prevenidos: identificación de los sujetos en el tráfico jurídico, control de cobros y pagos, prevención del blanqueo de capitales, responsabilidad civil, administrativa y penal de los administradores y en general el control público de las transmisiones de activos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de septiembre de 2016)

La competencia del juez del concurso para conocer de las incidencias de la ejecución de los bienes en caso de concurso del deudor

Registro de la Propiedad. Anotación de mandamiento de embargo expedido por Tesorería Municipal en apremio por impago de cuotas de urbanización. Tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo posteriores a la inscripción del concurso del titular registral. Debe partirse de la base de la competencia del juez de lo Mercantil, encargado del concurso, para conocer de todas las incidencias de la ejecución de los bienes en caso de concurso del deudor. En efecto, es principio del Derecho concursal que el conjunto de relaciones jurídico patrimoniales del concursado quedan sujetas al procedimiento de concurso. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo la calificación de los créditos, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso. En relación con la ejecución de las garantías reales, aunque se exceptúan de la aplicación de las normas sobre ejecuciones y apremios, la universalidad del concurso también produce determinados efectos. La determinación de si los créditos son comunes o si son de urbanización, con la calificación de créditos con privilegio especial o, en su caso, de créditos contra la masa, así como las consecuencias que puedan derivarse de la cancelación por caducidad de la afección registral por gastos de urbanización compete al Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso, como ha quedado anteriormente expuesto. Consecuentemente con ello, y no habiéndose constituido con anterioridad al concurso una específica hipoteca en garantía de los gastos de urbanización, tal y como contemplan los artículos 150 y 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, la ejecución de esta garantía debe desarrollarse bajo la competencia del juez del concurso, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia. Si se hubiera constituido hipoteca, su ejecución se verificará atendiendo a las reglas generales de si resultan o no necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial y la fase del concurso en que se encuentre. En definitiva, no habiéndose constituido con anterioridad hipoteca expresa en garantía de estos créditos compete al juez del concurso la clasificación del crédito, la ejecución de los bienes y el pago a los acreedores por su correspondiente orden de pagos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2016)

Consentimiento, objeto y causa del negocio jurídico en la liquidación de la sociedad de gananciales

Registro de la Propiedad. Liquidación de gananciales. Forma. Consentimiento, objeto y causa. En relación al consentimiento, es efectivamente emitido por una de las partes, siendo el de la otra suplido por la intervención de la primera de ellas, al deber entenderse como efectivamente prestado, tal y como se tiene señalado por parte del organismo judicial. En lo que al objeto del negocio se refiere, el mismo queda perfectamente delimitado en la escritura objeto de presentación: un bien concreto y determinado, en virtud de un precio igualmente expresado con claridad. En relación a la forma, se cumplimenta por la inclusión del negocio en escritura pública. El obstáculo que impide la inscripción es la falta de causa debidamente acreditada a lo largo del procedimiento judicial que desemboca en la escritura (donde la causa se concreta y especifica unilateralmente) la cual, otorgada por uno de los cónyuges en unión a la presunción de emisión de la voluntad del otro -así reconocida por el organismo judicial-, resulta ser la falta que impide la inscripción sin una nueva convención directa de ambos interesados que así lo concrete o determine. En otras palabras, para la registradora el consentimiento emitido por la autoridad judicial en lugar del exmarido no es suficiente para poder llevar a cabo el negocio tal y como resulta expresado en la escritura presentada a inscripción. Sin embargo, los fallos judiciales consideran que la voluntad del otro esposo ha de entenderse como emitida, a los efectos de celebrar el negocio jurídico correspondiente, que permita la inscripción posterior del bien en cuestión en el registro de la propiedad en favor de la demandante. El mandato judicial, por ello, habilita a la parte compareciente en la escritura para elaborar los elementos necesarios del contrato (objeto y causa), emitido su consentimiento propio, y dándose por formulado el de la otra parte. El sistema español es causalista, y todo título que pretenda acceder al Registro debe expresar la causa del mismo, la cual habrá de ser formulada por ambas partes del contrato, sin que pueda ser suficiente la declaración unilateral de una de ellas integrando o creando uno de los elementos que es esencial en todo contrato. Sin embargo, la declaración de voluntad se entiende por emitida en la escritura presentada, es válida y plenamente eficaz. En otro caso, la imposibilidad de acudir a la otra parte del contrato haría imposible la eficacia del proceso judicial, ya firme, tendente a considerar por emitida dicha voluntad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de septiembre de 2016)