Hipoteca flotante. Fecha de vencimiento del préstamo garantizado anterior a la del vencimiento de la hipoteca

Registro de la Propiedad. Hipoteca flotante. Fecha de vencimiento del préstamo garantizado anterior a la de la hipoteca. Fijación de tipo máximo a efectos hipotecarios para intereses ordinarios y de demora. Para resolver la cuestión de la no coincidencia del plazo de la hipoteca con el plazo del préstamo garantizado, debe tenerse en cuenta que el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas ya que no distingue a este respecto, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca. Este plazo de duración de la hipoteca flotante no tiene que coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca flotante no existe la accesoriedad propia del resto de las hipotecas que garantizan una única obligación, siendo esta la razón por la que la Ley ha establecido la necesidad de dicho pacto, ya que la duración de las distintas obligaciones garantizadas pueden no coincidir entre sí, e incluso ser desconocida en el momento de constitución de la hipoteca flotante por incluir ésta la garantía de obligaciones futuras aun no nacidas ni pactados sus términos definitorios. La consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo propio de duración de la hipoteca flotante o global es que su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca, no pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos. Según opinión doctrinal mayoritaria, el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca. Precisamente es este efecto jurídico tan radical de caducidad el que motiva que en la práctica bancaria el plazo de duración de las hipotecas flotantes no se haga coincidir con la fecha de vencimiento de ninguna de la obligaciones garantizadas, ni siquiera de la de mayor duración, sino que en las mismas se suele fijar, en presencia sólo de obligaciones presentes, en un margen temporal superior al de la obligación garantizada más longeva para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 22 de septiembre de 2016)

Ejecución hipotecaria. Herencia yacente con herederos desconocidos y sin defensor judicial nombrado

Registro de la Propiedad. Decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria seguida frente a herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral sin que conste nombramiento ni intervención de defensor judicial. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse, bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. La Ley de Enjuiciamiento Civil exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los procedimientos judiciales de división de herencia -entre ellas el nombramiento de un administrador judicial- cuando fallecido el causante no conste la existencia de testamento ni de parientes de aquel. Atribuye por tanto -en los supuestos de herencia yacente- gran importancia a la posibilidad o no de intervención de posibles llamados a la herencia. En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial. Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. Por otro lado las peculiaridades derivadas de la presentación de una demanda contra una herencia yacente no impide la necesidad de procurar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior declaración en rebeldía. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de septiembre de 2016)

Celebración de la junta general fuera del municipio en el que la sociedad tiene su domicilio social

Registro Mercantil. Sociedad de responsabilidad limitada. Modificación estatutaria. Lugar de celebración de la junta general. Celebración fuera del municipio en el que tiene su domicilio social. Determinación. Los estatutos pueden permitir que la convocatoria contemple la celebración de la junta en otro término municipal distinto al del domicilio social. Dos son las circunstancias que limitan el ámbito de modificación de las previsiones legales: por un lado el lugar de celebración previsto en los estatutos debe estar debidamente determinado; por otro, el lugar debe estar referido a un espacio geográfico determinado por un término municipal o espacio menor como una ciudad o un pueblo. Respecto de la primera limitación, es doctrina reiteradísima de esta Dirección General la necesidad de que el contenido de los estatutos sociales, en cuanto norma interna de la sociedad, esté debidamente determinado, de modo que tanto socios como terceros puedan conocer su ámbito y actuar en consecuencia en un razonable ámbito de previsibilidad. En lo que interesa en este recurso, es imprescindible que la norma estatutaria posibilite a los socios un mínimo de predictibilidad, de modo que quede garantizada la posibilidad de que asistan personalmente a la junta convocada si tal es su deseo. En cuanto a la segunda limitación, si de acuerdo a la Ley y a la doctrina jurisprudencial el lugar de celebración de la junta está íntimamente ligado al ejercicio de los derechos de asistencia y voto de los socios; si la convocatoria que violente el ejercicio de tales derechos por los socios debe reputarse nula de pleno derecho (salvo que concurran circunstancias especiales de apreciación judicial); si el régimen legal limita el ámbito de discrecionalidad del órgano de administración al término municipal donde esté situado el domicilio social, es inevitable concluir: en primer lugar, que la previsión de los estatutos al amparo del artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital no puede suponer una libertad absoluta a los administradores para convocar donde tengan por conveniente pues implicaría consagrar la posibilidad de alteraciones arbitrarias del lugar de celebración y, en segundo lugar, que los estatutos pueden prever que la convocatoria se realice en el ámbito geográfico de un término municipal distinto a aquel donde está situado el domicilio social. De este modo se combina de un modo razonable la previsión de que los estatutos autoricen a determinar un lugar de convocatoria distinto al previsto legalmente con el derecho de los socios a que su derecho de asistencia y voto no quede al absoluto arbitrio del órgano de administración. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 3 de octubre de 2016)

Desvinculación y segregación de garaje configurado como anejo de una vivienda

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Desvinculación y segregación de garaje configurado como anejo de una vivienda. Notificación. El artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal delimita el libre desarrollo del derecho de cada propietario con respecto a su elemento privativo de forma que, si bien puede realizar obras o modificaciones de sus elementos, éstas no supongan menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, o que pongan en peligro la seguridad, la estructura y el estado del inmueble. En otro caso, dichas obras tendrán la consideración de ilegales. Por ello con carácter general las obras deberán ser debidamente comunicadas. Esta limitación en el caso de este expediente, la recoge el propio artículo 9 de los estatutos de la comunidad al señalar que «en ningún caso las obras, que a dichos fines ejecuten los propietarios, podrán alterar elementos arquitectónicos comunes o de estructura del edificio». La comunicación previa no tiene el carácter de autorización y su finalidad es permitir que se tomen las medidas oportunas de verificación para impedir obras que contravengan los limites en el ejercicio de la facultad conferida en los términos expuestos, además de permitir tomar las precauciones necesarias en aras a la protección de elementos comunes, que puedan verse afectados con motivo de su ejecución. De la lectura de la norma comunitaria discutida resulta que la obligación de notificar a la comunidad, no constituye un presupuesto del ejercicio unilateral de la facultad de llevar a cabo modificaciones estatutarias. Aquel ejercicio no se sujeta al consentimiento de la juntas de la comunidad o subcomunidad respectiva, ni tampoco se subordina a la verificación de su notificación previa a las mismas, sino que el objetivo de su obligación es extender expresamente a dichas operaciones las obligaciones del propietario que con carácter general se recogen el citado artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que la falta de notificación impida la inscripción ni tenga virtualidad para convertir unas obras legales en ilegales. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de octubre de 2016)

Sucesiones: causante de vecindad civil vasca sin descendientes; determinación del derecho aplicable

Registro de la Propiedad. Aceptación de herencia. Causante de vecindad civil vasca sin descendientes. Derechos de los ascendientes. No es posible entender que al fenómeno sucesorio, que comienza con la muerte de la persona, se le apliquen distintas Leyes según se vaya realizando (declaración de herederos en su caso, aceptación o repudiación de la herencia, partición y adjudicación, etc.) pues aquel fenómeno ha de guiarse por una Ley única. Se ha dicho autorizadamente que la fecha del fallecimiento será la que determina qué personas y en qué cuantía tienen derechos a su herencia como herederos o legatarios. De acuerdo con la disposición transitoria duodécima del Código Civil, la muerte de una persona es la que determina el nacimiento de los derechos a su herencia, de manera que el derecho aplicable es el vigente en ese momento. Tratándose de sucesión testamentaria, como ocurre en el presente expediente, habiéndose otorgado testamento de acuerdo con la legislación anterior, pero falleciendo con posterioridad a su entrada en vigor, el Código Civil no declara la ineficacia del testamento, pero si queda reducida, estableciendo que los derechos de los herederos forzosos en las sucesiones abiertas con la nueva Ley se acomodan a ésta, salvando, en lo demás, las disposiciones testamentarias otorgadas antes de tal vigencia, conforme a la legislación anterior, siquiera reduciendo su cuantía. En definitiva, la disposición parte del hecho y del momento de la muerte del causante para todo el fenómeno sucesorio; los derechos hereditarios nacen en ese momento, sin entrar ahora a analizar los problemas de delaciones diferidas o condicionadas; y la fecha del fallecimiento determina qué personas y en qué cuantía tienen derecho a su herencia como herederos, legitimarios, abintestato, testamentario, o legatario. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 6 de octubre de 2016)