Legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios. Aportación de documentos privados

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Diligenciado de libros de actas. Comunidad no constituida formalmente. Aportación junto al ejemplar de documentos privados sin firmas legitimadas. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable -según expresa el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal- a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Por tanto, como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro. Por eso, de no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, sin que prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripción con eficacia erga omnes. En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese -y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización- que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de octubre de 2016)

Inscripción de segunda copia de una escritura de compraventa incorrecta junto con una diligencia de subsanación. Embargos trabados anteriormente

Registro de la Propiedad. Compraventa. Solicitud de inscripción de segunda copia de una escritura incorrecta junto con una diligencia de subsanación. Venta de dos tercios referida erróneamente como del pleno dominio. Embargos trabados sobre la cuota que permanecía inscrita en favor del transmitente. Cuando la rectificación de errores o inexactitudes se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes, por su naturaleza, de la voluntad de los interesados, no es necesario acudir al procedimiento general de rectificación registral ni inexcusable la aplicación de los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la rectificación la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. En el supuesto de hecho la registradora exige el consentimiento de los titulares registrales para rectificar el contenido de una inscripción inexacta por una copia errónea. Sin embargo, este criterio no puede mantenerse. El consentimiento para la inscripción de la compraventa en los términos que figuran en la matriz ya ha sido prestado. La copia rectificada trata, precisamente, de servir de vehículo para adecuar el contenido inexacto del Registro a la voluntad de los interesados. Ahora bien, obviamente en el caso de existir terceros titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción rectificada, la rectificación tendrá el límite de que en ningún caso podrá perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. En el caso, en nada afectará a los acreedores titulares de las anotaciones preventivas de embargo la nueva inscripción que se practique, que tendrá efectos desde la nueva presentación de la copia autorizada junto con la diligencia de subsanación, sin procederse a cancelar dichas anotaciones, mientras no se ordene por la autoridad judicial, en la tercería que corresponda, la cancelación de las mismas, todo ello, sin perjuicio de las responsabilidades en que haya podido incurrir el notario por la expedición de una copia autorizada errónea. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de octubre de 2016)

Adaptación a la forma de sociedad civil profesional de una sociedad civil

Registro Mercantil. Adaptación a la forma de sociedad civil profesional de una sociedad civil. Reactivación, cambio de denominación y domicilio y modificación de estatutos. Publicación en el BORME. Liquidación tributaria. Fecha de comienzo de operaciones. Cuotas de los socios. La obligación formal impone al registrador, como regla general, exigir la previa presentación del documento en la oficina liquidadora competente, aunque el devengo no se haya producido todavía. Ciertamente podrá presentarse el documento en la correspondiente oficina liquidadora sin ingresar cuota, alegando no sujeción, exención en su caso, o falta de devengo del impuesto, pero el registrador debe dar cumplimiento al mandato expreso contenido en el artículo 122 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En los casos en que, a juicio del registrador, sea evidente la no sujeción o la exención, podrá, bajo su responsabilidad permitir el despacho del título sin acreditar la debida autoliquidación o declaración, pero la existencia de esta facultad no supone el levantamiento automático del cierre registral cuando la misma no sea ejercitada y asumida por el registrador en su debido control en el ámbito fiscal de los documentos presentados. En toda sociedad profesional en la que por su forma social no sea necesario un aporte de capital que sería el que fijara la participación de cada socio en la sociedad, debe determinarse, respecto de los socios de industria, en nuestro caso profesionales, que su aportación sea debidamente evaluada para concretar su eventual participación en beneficios y pérdidas y para fijar igualmente los derechos políticos que, en su caso, el socio profesional ostenta en la sociedad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de octubre de 2016)

Acta notarial de una junta general que refleja hechos que contradicen lo recogido en la escritura de elevación a público de acuerdos

Registro Mercantil. Escritura de elevación a público de acuerdos sociales. Acta notarial de la junta general reflejando hechos contradictorios con los recogidos en la escritura. Aun cuando en principio el presidente de la junta es la persona llamada a declarar válidamente constituida la misma, determinando qué socios asisten a ella presentes o representados y cuál es su participación en el capital social, así como proclamar el resultado de las votaciones, de suerte que las manifestaciones u observaciones de los asistentes recogidas en la propia acta no pueden tener a efectos registrales el mismo valor que aquéllas, ello no significa que tales declaraciones del presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al registrador de modo absoluto, al punto de que este deba desconocer la realidad de lo acontecido en el seno de la junta cuando se halle amparado por la fe notarial, ignorando totalmente las afirmaciones contrarias de los socios consignadas en el acta y de especial relevancia para calificar la validez de los acuerdos. De esta doctrina resulta claramente que el registrador no queda vinculado por la actuación del presidente cuando la declaración de este resulta contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro Mercantil. Y esto es precisamente lo que ocurre en el presente caso, como evidencian los hechos que constan fehacientemente en el acta notarial. Es evidente que la negativa expresada por la presidenta no puede quedar amparada en conjeturas sobre una eventual y futura declaración de nulidad de determinados negocios jurídicos que -a su juicio- afectan a determinadas participaciones y al propio nombramiento del administrador que ha otorgado la representación para asistir a la junta y cuyo cargo figura inscrito en el Registro (como resulta del expediente, por lo que debe partirse de la legalidad y válida existencia de dicho cargo dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales). Y el hecho de que niegue que los acuerdos se hayan producido no puede prevalecer, dadas las concretas circunstancias del caso, frente a la realidad de la existencia de suficientes votos favorables a la aprobación de tales acuerdos. De mantener la solución contraria quedaría al arbitrio del presidente la formación misma de la voluntad social sin fundamento legal alguno. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de octubre de 2016)

Declaración de obra nueva sobre fincas pertenecientes al haber conyugal contenidas en un convenio regulador de los efectos del divorcio

Registro de la Propiedad. Declaración de obras nuevas sobre fincas -una de ellas destinada a vivienda familiar- contenidas en un convenio regulador de los efectos del divorcio que contiene también la correspondiente liquidación del haber conyugal. El criterio decisorio dentro de la evolución de la doctrina de este Centro Directivo a los efectos de considerar el convenio regulador como título hábil para la inscripción, es el de que solo cabe considerarlo como documento idóneo cuando instrumentalice la adjudicación de bienes incluidos en la comunidad conyugal, la liquidación de las relaciones económicas entro los esposos, o las relativas a la vivienda habitual de la familia, extendiéndose esta habilitación a todos los actos que resulten conexos e imprescindibles para llevar a cabo con éxito esas operaciones. La declaración de obra nueva, se puede configurar como un acto de administración, de incorporación al Registro de la descripción de una construcción bien en realización bien terminada, otorgada por los titulares del suelo consolidando las consecuencias del principio de accesión. Si bien la adecuada descripción de dichas construcciones en el convenio resulta imprescindible para que con ello se pueda elaborar una valoración adecuada -trámite esencial el de la valoración para una correcta formación de haberes y adjudicaciones a los partícipes en la comunidad conyugal-, este hecho no implica que la incorporación de la descripción de la construcción resulte necesario para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial, permitiéndose su acceso al Registro, sino que será después, el adjudicatario de la finca el que, en el título ordinario para ello (es decir, la escritura pública notarial) deba, si así lo desea, al ser la inscripción de la obra nueva un asiento de naturaleza voluntaria y declarativa, proceder a la formalización de la declaración de la obra nueva, aportando y cumpliendo para ello los requisitos que para estos casos señalan, ente otros, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria (y en su ejecución las disposiciones del Real Decreto 1093/1997, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística), la normativa urbanística y del suelo, así como de la ordenación de la edificación que en cada caso pudieran resultar aplicables. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de octubre de 2016)