Solicitud de la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo

Registro de la Propiedad. Escritura de elevación a público de acuerdos sociales de aumento de capital social en la que se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo. Plazo de caducidad. Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél). Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en los supuestos contemplados de caducidad o de extinción legal del mencionado derecho real inscrito. La cancelación convencional automática solo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca. Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2016)

Donación de finca en la que la donante está representada por el donatario

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de una finca en cuyo otorgamiento la donante está representada por el mismo donatario. Mandato. Apoderamiento. Poder general. No puede identificarse el mandato con el poder, pues son realidades jurídicas diferenciadas. Aunque de ordinario al poder subyace un contrato de mandato como negocio jurídico causal, puede existir poder sin mandato y mandato sin poder. Mientras que el mandato afecta primordialmente a las relaciones materiales internas entre el mandante y el mandatario, el apoderamiento es un concepto de naturaleza más bien formal, que trasciende a lo externo y va dirigido a ligar al representado con los terceros, siempre que el representante actúe dentro de los límites del poder que le ha sido conferido; mientras el mandato tiene su origen en un contrato, negocio bilateral, obligatorio entre partes, la representación, que puede tener un origen legal o voluntario, como mera facultad de obrar en nombre y por cuenta de otro, surge, si hablamos de la voluntaria, de un negocio unilateral de apoderamiento, que puede ser independiente del contrato de mandato y existir sin él. Solo en el caso de que la representación tenga su origen en un contrato de mandato se habla de mandato representativo, figura en la que el mandato-contrato va unido a la representación -apoderamiento, acto unilateral de concesión del poder para representar al mandatario-. Sobre la posibilidad de que el poder para representar a otro y actuar en lugar del mismo se halle desvinculado del mandato, aunque es ordinario que los poderes vayan ligados a una relación jurídica de mandato, no es esencial esta coincidencia ni son idénticos los principios y normas a que han de ajustarse el poder y la relación jurídica obligatoria que origine el otorgamiento. Tales diferencias derivan de que el apoderamiento, como negocio unilateral destinado a servir de instrumento a los fines perseguidos con el contrato subyacente, no cumpla otra función que la de otorgar al apoderado la facultad de ejecutar, con heteroeficacia, las gestiones representativas contractualmente encomendadas. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de octubre de 2016)

Conservación de acuerdos sociales con defectos formales no relevantes

Registro Mercantil. Junta general. Convocatoria. Constitución. Acuerdos. Operación acordeón. Disolución por pérdidas. Debido a los efectos devastadores de la nulidad, los defectos meramente formales pueden orillarse siempre que por su escasa relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista o socio. Desde este punto de vista se ha impuesto en casos concretos la consideración de que es preciso mantener los actos jurídicos que no sean patentemente nulos a fin de proteger la necesidad de que el tráfico jurídico fluya sin presiones formales injustificadas y la idea de que debe evitarse la reiteración de trámites que, sin aportar mayores garantías, dificultan y gravan el normal funcionamiento de las empresas. Así pues, pueden conservarse aquellos acuerdos adoptados aun cuando existan defectos no sustanciales en la convocatoria o adopción en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, facilitando la fluidez del tráfico jurídico y evitando la reiteración de trámites y costes innecesarios que no proporcionen garantías adicionales. Este razonamiento, sólidamente anclado en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ha venido a ser confirmado por la modificación de la Ley de Sociedades de Capital que ha llevado a cabo la Ley 31/2014 al expresar que se han ponderado las exigencias derivadas de la eficiencia empresarial con las derivadas de la protección de las minorías y la seguridad del tráfico jurídico. En consecuencia, se adoptan ciertas cautelas en materia de vicios formales poco relevantes y de legitimación, para evitar los abusos que en la práctica puedan producirse. De acuerdo con la nueva regulación no solo se limitan los acuerdos susceptibles de impugnación por criterios meramente materiales (por defectos procedimentales, por ejemplo), sino que además se enfatiza insistentemente en que el vicio de nulidad ha de tener un carácter relevante, esencial o determinante por usar la misma terminología del nuevo artículo 204 de la Ley. Si esta nueva consideración de los supuestos de nulidad de acuerdos no fuera ya por sí de enorme trascendencia, la nueva regulación la completa restringiendo la legitimación activa, resultando, en consecuencia, que el legislador sólo considera susceptibles de impugnación aquellos acuerdos en los que concurre una causa cualificada de nulidad y siempre que el ejercicio de la acción se acomode a las exigencias de la buena fe. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2016)

Hipoteca a favor de la AEAT en garantía de suspensión, fraccionamiento o aplazamiento de deuda. Tipo máximo del interés de demora

Registro de la Propiedad. Constitución de hipoteca a favor de la AEAT en garantía de la suspensión, fraccionamiento o aplazamiento de deuda tributaria. Establecimiento de tipo máximo para los intereses de demora. En materia de cobertura hipotecaria de los intereses ordinarios o de demora de carácter variable, la posibilidad de que éstos cambien anualmente o en período de revisión convenido, debido a las fluctuaciones del tipo de referencia al que se hubieren vinculado, se soluciona con la técnica hipotecaria de la hipoteca de seguridad en su modalidad de máximo, que exige, como regla general, el señalamiento de un tipo máximo de intereses a efectos hipotecarios que sirva para determinar la responsabilidad hipotecaria respectiva. La admisibilidad de las hipotecas que garanticen intereses variables está subordinada a que los intereses pueden ser determinados en su día por un factor objetivo y que se señale un límite máximo de la responsabilidad hipotecaria, a lo que debería añadirse que se respeten los límites legales que le fueren aplicables. El requisito de la objetividad hace alusión a la fijación de un tipo de referencia que no dependa de la voluntad del acreedor. En cuanto al segundo requisito, el de determinación de los límites máximos de la cobertura hipotecaria, lo normal es que se cumpla mediante la fijación de un tipo máximo numérico de intereses ordinarios o moratorios, una cifra determinada o un porcentaje máximo del capital. La cuestión, en este caso, radica en determinar si existe inconveniente jurídico para que el interés moratorio se materialice por referencia a un límite indeterminado de presente pero determinable de forma objetiva en cada año en que se deba calcular por razón de los que estuvieren garantizados. A este respecto de exigibilidad de la constancia en la escritura de hipoteca del tipo máximo concreto a efectos hipotecarios aplicable a los conceptos de intereses ordinarios y de demora, debe recordarse que es doctrina consolidada que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación, en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios (o moratorios) cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Esta exigencia no puede, pues, entenderse satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que claramente se concreta a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria a los intereses remuneratorios (o moratorios) entre acreedor y deudor hipotecante, o quien se subrogue en la doble posición jurídica de deudor y propietario del bien gravado. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2016)

Renuncia de administrador. Evitación de la paralización de la vida social

Registro Mercantil. Renuncia de administrador solidario. Convocatoria de junta. Constancia documental de la convocatoria y de la celebración. Legitimación notarial de firmas. La renuncia al cargo de administrador realizada por el único que quede es inscribible siempre que el renunciante, en ejercicio de los deberes que como administrador asumió en su día, convoque a la junta para que provea al respecto evitando la paralización de la vida social y los riesgos para su adecuada marcha que de tal situación puedan derivarse. Las formas legalmente establecidas de convocatoria de la junta pueden ser de dos clases: formas públicas, de las que queda constancia cierta de que ha sido hecha la convocatoria, pues la misma es objeto de publicación en diarios de difusión pública, diarios oficiales o, en su caso, en la web de la sociedad; o formas privadas de convocatoria, que, por su forma, sólo pueden ser conocidas por los socios destinatarios. Para las formas públicas de convocar la junta, es decir aquéllas que pueden ser conocidas por todos, socios y no socios, el Reglamento del Registro Mercantil establece que en la escritura de elevación a público de los acuerdos sociales el notario testimoniará en la escritura el anuncio de convocatoria publicado o protocolizará testimonio notarial del mismo. Con ello el registrador podrá calificar cumplidamente la regularidad de la convocatoria en cuanto a su antelación, pues constará la fecha en que la inserción del anuncio se ha realizado, y el cumplimiento en el anuncio de todos los requisitos legalmente exigidos, así como que los acuerdos de la junta se adecuan al orden del día que consta en el anuncio. Por el contrario, cuando se trata de medios privados de convocatoria, aunque se inserte el anuncio de convocatoria en la escritura o en la certificación, no resulta ello suficiente para que el registrador pueda verificar que el mismo ha sido remitido a los socios con la antelación debida y que dicha remisión ha sido efectuada efectivamente a todos los partícipes de la sociedad. Por ello, para estos casos el Reglamento del Registro Mercantil establece como parte del contenido del acta de los acuerdos sociales de las sociedades mercantiles la fecha y modo en que se hubiere efectuado la convocatoria, salvo que se trate de Junta o Asamblea universal, y exige que en la certificación de dicha acta presentada para su inscripción en el Registro Mercantil consten todas las circunstancias del acta que sean necesarias para calificar la validez de los acuerdos adoptados. Es decir, en el caso de emplearse medios privados de convocatoria, es necesario que quede constancia en la forma indicada tanto de la fecha como de la forma en que ha sido realizada la convocatoria de la junta, pues dichos datos son necesarios para que el registrador pueda calificar la regularidad de dicha convocatoria, al comprobar por la fecha que la misma se ha realizado con la antelación debida, y que –por la forma que ha sido realizada– se ajusta a los medios estatutariamente establecidos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2016)