Servidumbre de aguas. Acceso al folio registral

Registro de la Propiedad. Servidumbre de aguas. Predio sirviente: pozo inscrito como aguas privadas y cualidad inherente de un fundo. Determinación. Acceso al folio registral. Indicación de precio, pero no de medio de pago. Para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar, mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado. Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. Ello sin perjuicio de que si el derecho real de servidumbre resultase suficientemente delimitado por los propios datos registrales y de configuración de los predios sirviente y dominante, pudiera practicarse la inscripción sin necesidad de aportar más datos identificativos. Además, reconociéndose la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de noviembre de 2016 -1ª-, BOE de 2 de diciembre)

Pervivencia de arrendamiento inscrito tras la extinción de un usufructo por consolidación

Registro de la Propiedad. Usufructo vitalicio. Extinción tras su venta al nudo propietario. Arrendamiento rústico inscrito concertado por la usufructuaria. Pervivencia del arrendamiento. Tanto el artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria como el artículo 175.1 del Reglamento Hipotecario están en concordancia con una regla básica de nuestro Código Civil, conforme a la cual, la renuncia de un derecho no puede perjudicar a terceros (artículo 6.2 del Código Civil), precepto que no discrimina según la naturaleza del derecho del tercero en cuestión, y que, como regla general, es extensible a hipótesis análogas a la de renuncia, como son todas las de extinción voluntaria del derecho, en cuyo ámbito se comprende la cesión voluntaria del usufructo por el usufructuario al nudo propietario que provoque la extinción por consolidación, sea esta cesión voluntaria gratuita (hipótesis esta difícilmente diferenciable de la de la renuncia pura y simple) u onerosa, debiendo recordarse, por otro lado, que nuestro derecho no es ajeno a la renuncia mediante precio (artículo 1000 del Código Civil). El hecho de que, en el caso, la consolidación haya tenido lugar no por renuncia sino por enajenación onerosa al nudo propietario no haría sino reforzar esta interpretación, dados los limitados efectos de la enajenación del usufructo que ha reconocido esta Dirección General en anteriores Resoluciones. Así, es solo el fallecimiento del usufructuario cedente del usufructo el que determinará la extinción del usufructo y la consolidación del derecho en el nudo propietario. Y según ello, cabría racionalmente cuestionar que se produzca en el caso una verdadera consolidación derivada de esa enajenación, hasta el fin del usufructo por el fallecimiento del usufructuario, y mucho menos podrá eso ser así cuando la titularidad enajenada por el usufructuario esté sujeta al gravamen de un arrendamiento inscrito. En consecuencia, y aplicando el mismo principio general para el caso planteado en el presente recurso, cuando un usufructo gravado con un derecho de arrendamiento, que además consta inscrito, se transmite al nudo propietario, no se produce una completa y perfecta consolidación del usufructo con la nuda propiedad, ni se produce la extinción del arrendamiento inscrito, sino que dicho arrendamiento sigue vigente y no puede ser cancelado hasta que se produzca el vencimiento del plazo inscrito de dicho arrendamiento, o se acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 2016 -2ª-, BOE de 2 de diciembre)

Falta de coincidencia del número del pasaporte de los vendedores con el que consta en el título de adquisición

Registro de la Propiedad. Compraventa. Falta de coincidencia de los números de los pasaportes con los que los vendedores -británicos- se identifican en el otorgamiento con los que en su día se reflejaron en la inscripción de su título de adquisición. En la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad, al objeto de evitar que personas con iguales nombres y apellidos y que hayan sido debidamente identificados por el notario puedan usurpar la identidad de los titulares registrales. Pero respecto de los nacionales de aquellos países (como el Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del norte) en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración. Ciertamente estos supuestos de alteración de los números del documento oficial de identificación serán cada vez menos frecuentes dada la actual exigencia de hacer constar los NIEs de los extranjeros en las inscripciones registrales, numeración que no varía. En el presente expediente, se trata de nacionales británicos, país en el que como se ha dicho varía el número del documento de identificación. El notario da fe de haber identificado a los comparecientes por lo documentos reseñados, pero no contiene una expresa declaración del notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales, ni se acredita de ninguna otra forma dicha correspondencia, sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 2016 -4ª-, BOE de 2 de diciembre)

Ejecución hipotecaria. Falta de nombramiento de defensor judicial de una herencia yacente

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Herencia yacente. Herederos desconocidos e inciertos. No consta nombramiento ni intervención de defensor judicial de la herencia yacente. En los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Esta doctrina se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. La Ley de Enjuiciamiento Civil exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los procedimientos judiciales de división de herencia -entre ellas el nombramiento de un administrador judicial- cuando fallecido el causante no conste la existencia de testamento ni de parientes de aquel. Atribuye por tanto -en los supuestos de herencia yacente- gran importancia a la posibilidad o no de intervención de posibles llamados a la herencia. En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Solo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial. Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. Por otro lado las peculiaridades derivadas de la presentación de una demanda contra una herencia yacente no impide la necesidad de procurar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior declaración en rebeldía; en este sentido, el Tribunal Supremo señala que la razón de las exigencias impuestas por la Ley de Enjuiciamiento Civil a los actos de comunicación está en que el destinatario del acto tenga oportuna noticia del proceso para que pueda adoptar la conducta procesal que estime convenirle, pues la indefensión consiste en la privación o limitación no imputable al justiciable de cualesquiera medios legítimos de defensa de la propia posición dentro del proceso, y la hay siempre que falte una plena posibilidad de contradicción. Para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia yacente aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 2016 -1ª-, BOE de 3 de diciembre)

Baja provisional en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria

Registro Mercantil. Cierre registral. Nota marginal de baja provisional en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. La regulación actual, que se contiene en la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, es idéntica a su precedente por lo que la doctrina entonces aplicable lo sigue siendo hoy, a pesar del cambio de ley aplicable. Las normas son concluyentes para el registrador: vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, a salvo las excepciones previstas en el Reglamento del Registro Mercantil. En el presente supuesto, en las escrituras presentadas se produce el cese y nombramiento de un nuevo administrador, aunque los recurrentes, que son los cesados, solicitan únicamente su cese como tales administradores. El recurso no puede prosperar pues entre las excepciones a la norma de cierre que se contemplan no se encuentra el cese de los administradores que, en consecuencia, no podrá acceder a los libros registrales mientras el cierre subsista. No pueden confundirse las consecuencias de este cierre registral con las del cierre que se deriva de la falta de depósito de cuentas anuales, respecto del cual se admite expresamente como excepción la inscripción del cese o la dimisión de administradores, aunque no el nombramiento de quienes hayan de sustituirles en dicho cargo. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de noviembre de 2016 -4ª-, BOE de 15 de diciembre)