Consulta vinculante: la caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de cargas posteriores

Registro de la Propiedad. Consulta vinculante. Caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de cargas posteriores. En el ámbito de la calificación, los registradores de la Propiedad habrán de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y solo podrán cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad. Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de abril de 2018, BOE de 30 de abril de 2018)

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. No reapertura por revocación de acuerdo anterior

Registro Mercantil. Reapertura del folio registral cerrado como consecuencia de la falta de depósito de cuentas. Certificado del administrador de que el acuerdo inicial de aprobación de las cuentas anuales ha sido dejado sin efecto por otro posterior. El acuerdo revocatorio de otro anterior no puede perjudicar ni alterar situaciones jurídicas con proyección sobre intereses de terceros. Así ocurre en el supuesto en el que el folio de la sociedad esté cerrado a consecuencia de la falta del depósito de las cuentas. No hay que olvidar que tal efecto, impuesto por el artículo 282.1 de la Ley de Sociedades de Capital, constituye una sanción contra la sociedad incumplidora y que es reflejo del interés general. Además, tal efecto se produce ipso iure, como resulta del artículo 378.1 del Reglamento del Registro Mercantil que desarrolla aquél cuando afirma que transcurrido un año desde la fecha del cierre del ejercicio social sin que se haya practicado en el Registro el depósito de las cuentas anuales debidamente aprobadas, el Registrador Mercantil no inscribirá ningún documento presentado con posterioridad a aquella fecha, hasta que, con carácter previo, se practique el depósito. Consecuentemente, llegada la fecha que la norma prevé sin que resulte haberse practicado o, al menos, haberse presentado la documentación oportuna, se produce el cierre. En el supuesto que nos ocupa, el acuerdo revocatorio no puede impedir que los efectos ya producidos del cierre registral dejen de existir. Como afirma la doctrina del Tribunal Supremo, los efectos ex nunc del acuerdo revocatorio no pueden alcanzar a efectos ya producidos referidos a terceros, en este caso, el interés general reflejado en la sanción de cierre. En definitiva, la situación de cierre provocada por la falta de depósito de las cuentas aprobadas no puede alterarse por la mera revocación del acuerdo anterior como pretende el recurrente. De seguirse su tesis, la persistencia de la sanción impuesta a la sociedad incumplidora dependería de su exclusiva voluntad y no del cumplimiento de la previsión que para su levantamiento establece el ordenamiento jurídico y que no es otra que el correspondiente depósito de las cuentas del ejercicio cuya ausencia provocó el cierre. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de abril de 2017 -4º-, BOE de 28 de abril de 2017)

Revocación de poder inscrito otorgada por apoderado no inscrito

Registro Mercantil. Revocación de poder inscrito en el Registro Mercantil otorgada por apoderado de la misma sociedad cuyo poder no consta inscrito. En sede de Registro Mercantil, el principio de tracto sucesivo se articula en un triple nivel: en primer lugar, exigiendo la previa inscripción del sujeto inscribible para tomar razón de actos que al mismo se refieran; en segundo lugar, exigiendo la previa inscripción de un acto referido a un sujeto inscribible para que pueda procederse a la inscripción de su modificación o cancelación; finalmente, exigiendo la previa inscripción de administradores o apoderados para poder inscribir actos otorgados por los mismos. El principio de tracto sucesivo constituye el mecanismo jurídico determinado por el ordenamiento para preservar la coherencia del contenido del Registro Mercantil, de modo que los asientos a practicar encuentren siempre su respaldo en otros realizados con anterioridad evitando saltos no justificados en la concatenación de los actos inscritos. La exigencia de coherencia del contenido del Registro es una consecuencia inmediata del principio de legitimación registral: si el contenido del Registro Mercantil se presume exacto y válido no puede llevarse a cabo una inscripción relativa a un sujeto inscribible cuya existencia no resulte del propio Registro; no puede llevarse a cabo la modificación o cancelación de un acto que de acuerdo con el contenido del Registro no existe; ni puede modificarse el contenido del Registro por persona que no consta esté habilitado para hacerlo. Así formulado el principio de tracto sucesivo no sólo constituye una regla formal que ordena el contenido del registro; del mismo resultan importantes consecuencias materiales como manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de abril de 2017 -3ª-, BOE de 11 de mayo de 2017)

Concentración parcelaria. Superficie. Descripción en la certificación catastral descriptiva y gráfica

Registro de la Propiedad. Concentración parcelaria. Superficie de las fincas. Descripción en los títulos de concentración y en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas aportadas. El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, contempla de forma expresa la concentración parcelaria como uno de los supuestos en los que preceptivamente debe constar en la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. En la concentración parcelaria se produce un supuesto de subrogación real que implica el traslado íntegro de cargas y situaciones reales desde las parcelas de procedencia a las fincas de reemplazo. No obstante, la particularidad de que las inscripciones se practiquen sin referencia alguna a las parcelas de procedencia ha dado lugar de que en ocasiones se confunda con un supuesto de inmatriculación de fincas. En los casos regulados en Los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica sigue siendo requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica de la finca a los libro del Registro, y requisito esencial para practicar la primera inscripción de una finca en los libros del Registro. Sin embargo, fuera de los supuestos de inmatriculación contemplados en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria hay que estar a las normas generales sobre correspondencia de la descripción literaria con la resultante de la certificación catastral (artículo 9.b Ley Hipotecaria), más aún cuando la concentración parcelaria no es propiamente una inmatriculación. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de abril de 2017 -2ª-, BOE de 11 de mayo de 2017)