Inexistencia de responsabilidad de la entidad de crédito por falta de aval, respecto de las cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa de viviendas en construcción

Compraventa de viviendas en construcción. Incumplimiento del vendedor. Retraso en la entrega. Resolución contractual. Solicitud de restitución de las cantidades anticipadas. Inexistencia de aval en garantía. En el presente recurso se impugna la absolución de la entidad de crédito codemandada, a la que se pretende condenar solidariamente -junto con la promotora- a restituir las cantidades anticipadas por los compradores demandantes a cuenta del precio de la compraventa de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, por recibir dichos anticipos y no garantizar debidamente su devolución mediante aval. Es doctrina jurisprudencial que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad. Por tanto, basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. No obstante, la sala ya descartó cualquier responsabilidad de la entidad de crédito, avalista además, respecto de la cantidad entregada al promotor sin posibilidad de conocimiento y control por aquella al no haberse ingresado en la cuenta indicada en el contrato, pues la ley solo la responsabiliza de las cantidades que se ingresan o transfieren a una cuenta del promotor en dicha entidad. La proyección de esta doctrina sobre el presente caso determina que sea acertada la absolución de la entidad de crédito desde el momento en que los hechos probados corroboran su falta de conocimiento respecto de los pagos hechos por los compradores al promotor, al no constar documentalmente que se ingresaran en la cuenta corriente que el promotor tenía abierta la entidad codemandada. La entidad de crédito no tuvo más relación con este caso que la de conceder a la promotora el crédito hipotecario a la construcción y controlarlo, pero fue de todo ajena tanto a la mención de la cuenta de la promotora-vendedora en el contrato de compraventa como a todos los pagos a cuenta del precio y como a los acuerdos puramente bilaterales de los compradores hoy recurrentes con la promotora-vendedora para ampliar el plazo de entrega de la vivienda y rebajar el precio inicialmente pactado. La procedencia o improcedencia de prestar el aval conduce a una polémica estéril, porque falta cualquier hecho o razón jurídica que obligara a la entidad de crédito codemandada a avalar a la promotora por un contrato que no conocía y por unas cantidades que los compradores nunca ingresaron en la propia entidad de crédito, cuya capacidad de control sobre los anticipos fue por tanto absolutamente inexistente. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 28 de febrero de 2018, rec. 2276/2015)

El TS anula parcialmente la reforma estatutaria del Real Madrid por vulneración del derecho de asociación

Derecho de asociación. Real Madrid Club de Fútbol. Modificación de estatutos. Requisitos para el acceso a cargos: potestad de autoorganización de la sociedad. Exigencia de antigüedad como socio. Exigencia de aval. Concesión injustificada de facultades a la junta electoral. Se denuncia la vulneración del derecho fundamental a la asociación de los socios individualmente considerados en su vertiente del derecho a formar parte de los órganos de gobierno y representación de la asociación y de la salvaguarda de dicho derecho mediante la exigencia de pluralismo democrático de las asociaciones. La decisión de aumentar el plazo de antigüedad exigido en los estatutos a los socios para desempeñar puestos directivos, decidida por la asamblea general de compromisarios de la asociación, entra dentro del ámbito del derecho de autoorganización de la sociedad, protegido por el derecho fundamental de asociación como una de sus principales facetas. La asociación ha considerado adecuado exigir una prolongada pertenencia al club a los socios que pretendan dirigirla, por considerar positivas las notas de fidelidad y experiencia asociativa que ese dato comporta. Tal modificación se revela como razonable en tanto que la diferenciación entre socios elegibles y no elegibles no se basa en criterios discriminatorios o arbitrarios y es por tanto acorde a la Ley Orgánica del Derecho de Asociación (LODA) y la Constitución. Por otra parte, la exigencia de que los miembros de la junta directiva de los clubs de fútbol profesional que no se han transformado en sociedades anónimas deportivas (como fue el caso del Real Madrid) presten un aval que cubra un 15% del último presupuesto del club no se deriva directamente de los estatutos de la asociación sino que viene impuesta por la normativa que regula el fútbol profesional. Si los miembros de la junta directiva del club deben responder del déficit que se genere durante su mandato, y este déficit puede superar el 15% del presupuesto del ejercicio anterior, no es arbitrario que los estatutos del club prevean que los candidatos a integrar la junta directiva tengan un patrimonio que les permita afrontar en su caso la exigencia de tal responsabilidad.

Sin embargo, la nueva previsión estatutaria que atribuye a la junta electoral la facultad de regular, dentro de las normas que ella misma dicte, las condiciones, términos, cuantía y requisitos que considere necesario respecto del preaval infringe, por su generalidad, la reserva estatutaria exigible para el establecimiento de requisitos de acceso al desempeño de cargos asociativos y supone conceder a la junta electoral la posibilidad de que fije cualesquiera requisitos y condiciones que limiten injustificadamente el derecho de los socios de acceder a los cargos directivos. En este caso, el equilibrio entre la facultad de autoorganización de la asociación y el derecho de asociación del socio, en su faceta de acceso a los cargos asociativos, se ha roto en perjuicio de este último derecho, al infringirse la reserva estatutaria prevista en la LODA, por lo que se ha producido una vulneración ilegítima de tal derecho. En consecuencia, se declara la nulidad del acuerdo en virtud del cual se modificó el art. 40.D de los estatutos sociales del club, exclusivamente en el extremo relativo al otorgamiento a la junta electoral de la facultad de «regular, dentro de las normas de desarrollo que al efecto dicte, las condiciones, términos, cuantía y cualquier otra condición y/o requisito que considere necesario respecto del preaval al que se hace referencia en los números 3.º y 4.º del apartado C del presente artículo». No obstante, la ampliación de las facultades de la junta electoral que se ha considerado nula, en tanto que esas facultades de exigir requisitos no previstos en los estatutos no fueron utilizadas para impedir la presentación de ninguna otra candidatura, carece de relación causal con la proclamación de la candidatura que se presentó a las elecciones a nueva junta directiva. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 13 de marzo de 2018, rec. 2247/2017)

Revisión del decreto firme dictado en juicio de desahucio por maquinación fraudulenta

Revisión de decreto firme. Juicio de desahucio por falta de pago. Maquinación fraudulenta. Una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que va dirigida, a fin de que se le emplace o cite por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía. En estos casos, la revisión tiene su fundamento en que no cabe prescindir de la llamada a juicio en forma personal cuando existe una posibilidad directa o indirecta de localizar al interesado y hacerle llegar el contenido del acto de comunicación. Puesto que el demandante tiene la carga procesal de promover que se intente el emplazamiento en cuantos lugares exista base racional suficiente para estimar que pueda hallarse la persona contra la que se dirige la demanda y debe desplegar la diligencia adecuada en orden a adquirir el conocimiento correspondiente, aunque no cabe exigirle una diligencia extraordinaria. La maquinación fraudulenta consistente en la ocultación maliciosa del domicilio del demandado concurre no solo cuando se acredita una intención torticera en quien lo ocultó, sino también cuando consta que tal ocultación, y la consiguiente indefensión del demandado, se produjo por causa imputable al demandante y no al demandado. El párrafo segundo del art. 155.2 LEC establece que «el demandante deberá indicar cuantos datos conozca del demandado y que puedan ser de utilidad para la localización de éste, como números de teléfono, de fax, dirección de correo electrónico o similares». En el presente caso, la indicación del correo electrónico era muy relevante, porque era un modo habitual de comunicación de las partes. Hecho no contradicho porque durante algún tiempo cesara dicha comunicación, pues la demandada de revisión, una vez dictado el decreto de desahucio, se puso de nuevo en contacto por esta vía con el arrendatario, demandante de la revisión. En contra de lo sustentado por la demandada de revisión, hay que reiterar que comunicar al juzgado la dirección electrónica del arrendatario, a los efectos de su notificación, no constituye o representa un «plus» o «exigencia desorbitante» para el arrendador, sino el cumplimiento de su deber de colaboración con los órganos judiciales. En consecuencia, se aprecia la existencia de la maquinación fraudulenta solicitada. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 14 de febrero de 2018, rec. 49/2016)

Nulidad del auto de complemento de sentencia que modifica sustancialmente el fallo previsto en la misma

Resoluciones judiciales. Principio de invariabilidad. Aclaración y corrección. Auto de complemento de sentencia que modifica sustancialmente lo previsto en la misma. Nulidad. La cuestión que plantea el recurso extraordinario por infracción procesal es que mediante un auto de complemento de la sentencia se atribuye, entre otros aspectos, la guarda y custodia de los dos hijos menores a su padre y pone a cargo de la madre una prestación alimenticia por cada hijo, alterando los términos de la sentencia que establecía un régimen de convivencia individual con la madre y unos alimentos en favor de los dos hijos a cargo del padre. La Sala declara que ni la sentencia era incongruente en los términos que refiere el auto de complemento para justificarlo, ni era posible hacer lo que finalmente se hizo en el auto, que privó de eficacia a una resolución judicial firme, afectando a la intangibilidad de la misma. Una cosa es que el principio de intangibilidad de las resoluciones firmes sea compatible con la posibilidad de salvar omisiones o errores de las resoluciones judiciales que pudieran deducirse con toda certeza del propio texto de las mismas, y otra distinta que a través de un auto de complemento la sentencia modifique el fallo y su fundamentación en un aspecto tan sustancial en esta clase de procedimientos como es la medida de custodia de ambos hijos y de alimentos y hacerlo además con una argumentación que ya tuvo a su alcance cuando resolvió el recurso de apelación. Pero es que, además, en ningún caso puede justificarse el auto por la «ausencia de pronunciamiento», cuando estuvo en el debate la posible custodia de los hijos con el padre, al margen de que formalmente no se hubiera interesado. En consecuencia, el auto de complemento no se limita, por consiguiente, a complementar la sentencia dictada en apelación, sino que modifica de una forma sustancial lo previsto en la misma; razón por la cual procede su anulación y la devolución de las actuaciones a la Audiencia Provincial para que facilite a las partes la formulación de los recursos que procedan ante esta sala contra la sentencia de apelación no integrada ya por el auto de complemento apelado. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 13 de marzo de 2018, rec. 2369/2017)