Inmatriculación vía artículo 205 LH tras su reforma por Ley 13/2015

Registro de la Propiedad. Inmatriculación vía artículo 205 LH tras su reforma por Ley 13/2015. Escritura de adjudicación de herencia, acompañada del título de adquisición del causante. Falta de transcurso de un año entre las fechas del otorgamiento de los títulos. La diferencia esencial tras la reforma del artículo 205 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015 no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente han considerado doctrina y jurisprudencia, sino que radica en los dos requisitos –forma documental y momento temporal– exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público. Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, antes no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en cambio se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. Cabe plantearse si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese «mediante título público» se refiere a acreditar o a adquirir. Es decir, si mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, puede acreditarse el hecho y el momento de haber adquirido. Parece razonable considerar tal posibilidad efectivamente admitida, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año. En los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo de un año del artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de junio de 2017 –2ª–, BOE de 28 de junio de 2017)

Propiedad horizontal. Extravío del Libro de Actas

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Extravío del Libro de Actas. Solicitud por la Presidenta de la comunidad de cancelación de la diligencia de expedición del libro, hecha por el administrador autorizado por la junta, y de admisión de nuevo libro de actas, para ser cumplimentado su diligenciado y sellado. El artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia de sustracción de libro de actas anterior, como medio de permitir la legalización de un libro nuevo sin que se aporte el anterior. Procedió correctamente el registrador al legalizar el libro de actas pues actuó conforme a lo dispuesto en el artículo 415.1.ª del Reglamento Hipotecario. La nota marginal de legalización del libro de actas que se extendió, una vez practicada, quedó bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo sus efectos mientras no se declare su invalidez en los términos establecidos en la ley, entre los que no se encuentra el recurso gubernativo. La recurrente solicita se legalice un nuevo libro de actas, lo que pone de manifiesto la existencia de un evidente conflicto en la comunidad de propietarios, con referencia a la falta de legitimidad y documentación falsa aportada con anterioridad. Sin embargo, su pretensión no puede ser estimada, habiendo procedido el registrador conforme a Derecho y con la debida diligencia en cuanto a la acreditación de cargos e inexistencia por robo del libro de actas, siendo las cuestiones de legitimidad y autenticidad de la documentación aportada en su día objeto de labor judicial en un procedimiento que respete los principios de tutela judicial efectiva, audiencia y contradicción. Excede de la facultad de calificación del registrador, quien además no tiene elementos de juicio para dirimir sobre la controversia, valorar qué junta es la legítima representante de la comunidad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de junio de 2017 –2ª–, BOE de 28 de junio de 2017)

Declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar de autopromotor. Exigencia del libro del edificio

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar de autopromotor. Exigencia del libro del edificio. Revisión de la doctrina tras la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015. La doctrina que esta Dirección General ha venido manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio señala, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponerla cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. Ahora se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige a todo tipo de edificación, sean viviendas o industriales, requisito confirmado por el artículo 9 a) de la Ley Hipotecaria. El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. Tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la situación jurídico real del inmueble, que toma ahora sólido apoyo en la actual normativa hipotecaria, no puede ser desligada de un modo absoluto del ámbito material en el que se enmarca, la protección de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso, usuarios de los inmuebles. Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por esta Dirección General basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. Es lo que ocurre en el caso particular del libro del edifico, elevado a requisito exigible a efectos de inscripción de la declaración de obra nueva, pero que deberá matizarse con la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda. En este sentido, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de depósito. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de junio de 2017 –2ª–, BOE de 28 de junio de 2017)

Adquisición de vivienda por prescripción extraordinaria. Liquidaciones tributarias

Registro de la Propiedad. Denegación de inscripción de testimonio de sentencia. Adquisición de vivienda por prescripción extraordinaria. No justificación de la presentación del documento en la oficina liquidadora. El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos, no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, ni resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto, o declarada causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en la escritura supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de su competencia, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por Ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. En definitiva, en los casos en que sea evidente la no sujeción o la exención, podrá, bajo su responsabilidad el registrador permitir el despacho del título sin acreditar la debida autoliquidación o declaración, y si bien dicha valoración no será definitiva en el plano fiscal, será suficiente para acceder a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción o exención. Por el contrario, cuando se trate de un acto sujeto o cuya sujeción sea dudosa, el registrador deberá impedir el despacho del título si no se han cumplido con los deberes de declaración o autoliquidación por parte del sujeto pasivo previstos en la legislación tributaria aplicable a cada caso, debiendo ser la administración tributaria quien, a la vista de lo alegado por el interesado, confirme la no sujeción o exención. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de junio de 2017 –3ª–, BOE de 5 de julio de 2017)

Sociedad que incluye en su objeto servicios profesionales sin haberse adaptado a la Ley 2/2007

Registro Mercantil. Negativa a inscribir acuerdos sociales. Sociedad que incluye en su objeto actividades referidas a servicios profesionales sin haberse adaptado a la Ley 2/2007. En los supuestos en que en los estatutos sociales se haga referencia a determinadas actividades que puedan constituir el objeto, bien de una sociedad profesional, con sujeción a su propio régimen, bien de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, debe exigirse para dar «certidumbre jurídica» la declaración expresa de que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que, a falta de esa expresión concreta, deba entenderse que en aquellos supuestos se esté en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2007, de 15 de marzo. No obstante, si tal exigencia está plenamente justificada en el momento de constitución de la sociedad –o modificación del objeto social–, debe actuarse con mayor cautela por el registrador Mercantil a la hora de apreciar el incumplimiento de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007 y practicar en consecuencia la cancelación de la hoja registral. Por ello, sólo cuando por los documentos presentados a calificación o por los asientos registrales pueda el registrador apreciar tales circunstancias deberá practicar el correspondiente asiento de cancelación de la hoja registral. No existe problema conceptual que imponga que una sociedad de capital disuelta de pleno derecho no pueda ser reactivada siempre que se respeten los límites establecidos legalmente en el artículo 370 de la Ley de Sociedades de Capital. Imponer la liquidación forzosa de la sociedad cuando existe una voluntad de continuar su actividad no sólo resulta económicamente irracional, sino que carece de un fundamento jurídico que lo justifique. Según la literalidad del artículo 370 (y de su precedente, el artículo 106 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada), para las sociedades disueltas de pleno derecho «no podrá acordarse la reactivación…»; afirmación precedida por la que establece que la junta de la sociedad disuelta podrá acordar el retorno a la vida activa de la sociedad. Y es que cuando la sociedad está disuelta ipso iure por causa legal o por haber llegado el término fijado en los estatutos ya no cabe un acuerdo social sino que lo procedente, si se desea continuar con la empresa, es la prestación de un nuevo consentimiento contractual por los socios que entonces ostenten dicha condición. Así, el artículo 370, lejos de imponer una liquidación forzosa contra la voluntad de los socios, se limita a delimitar el supuesto de reactivación ordinaria, al que basta un acuerdo social, de otro que exige un consentimiento contractual de quien ostente aquella condición. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de junio de 2017 –2ª–, BOE de 6 de julio de 2017)