Anotación preventiva de embargo sobre derechos sucesorios que pudieran corresponder al deudor

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de embargo sobre derechos sucesorios que pudieran corresponder al deudor. Aportación de certificado de defunción, del Registro General de Actos de Última Voluntad y de nacimiento del deudor, pero no del título sucesorio. Si bien es posible anotar por deudas del heredero bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, es, para ello imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero la cual no está plenamente justificada por el solo hecho de ser el ejecutado hijo del titular registral y aunque se presente certificación negativa del Registro de Actos de Última Voluntad, ya que la relativa eficacia de tal certificación, y la posibilidad de causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo, hacen que sea imprescindible la presentación del título sucesorio que no puede ser otro que cualesquiera de los que enumera el artículo 14 de la Ley Hipotecaria. Tratándose de deudas propias del heredero demandado, el artículo 166.1.ª 2.º del Reglamento Hipotecario posibilita que se tome anotación preventiva únicamente en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, sin que esa anotación preventiva pueda hacerse extensible al derecho hereditario que pueda corresponder a otros posibles herederos. Por ello, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo. Y, para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente, exigiendo el citado artículo 166.1.ª 2.º que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de julio de 2017 -2ª-, BOE de 27 de julio de 2017)

Propiedad horizontal tumbada. Descripción de la construcción proyectada y sus elementos. Licencias

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal tumbada. Falta de descripción en el título presentado de la construcción proyectada ni de sus elementos y de aportación de licencias, en cuyo lugar se aporta un informe municipal. Las normas estatales determinan los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y antiguas, o parcelaciones, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la medida de restablecimiento de legalidad urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter general, la STC 61/1997 anuló buena parte del TRLS de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, ostentan las Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad, de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones u otras actuaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro. Conforme la normativa autonómica de aplicación, el título administrativo habilitante en este caso es la licencia, entendida como acto administrativo de naturaleza reglada, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de los ciudadanos relacionada con los actos y usos de naturaleza urbanística, autorizando a éstos para el ejercicio de un derecho preexistente, una vez comprobado que dicho ejercicio cumple con los requisitos legales o reglamentarios y que es el resultado de un procedimiento regulado por ley. La incidencia en la esfera jurídica del administrado, con efectos limitativos del contenido urbanístico del derecho del propietario y de evidente interés para tercero, sólo podrá lograrse mediante la pertinente resolución administrativa, de carácter declarativo, adoptada por el órgano municipal competente y como terminación del correspondiente procedimiento administrativo que garantice los derechos del interesado. Tal resolución, cuya competencia para su adopción corresponderá, en principio, al alcalde, no debe ser confundida con los informes o dictámenes que puedan formar parte de la motivación exigida a tal resolución. En todo caso deberá diferenciarse de tales informes jurídicos o técnicos a los que alude la ley urbanística autonómica, el expreso acto administrativo, certificado bajo la fe pública del secretario municipal, que constata de modo fehaciente el contenido de la resolución y el titular del órgano que ejerce la competencia y dicta la resolución, como modo normal de terminación del procedimiento, que junto a exigencias como la motivación, audiencia y la susceptibilidad de recurso, permite garantizar los derechos de los interesados. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de julio de 2017 -2ª-, BOE de 27 de julio de 2017)

Disolución forzosa de sociedad por paralización de órganos sociales. Conversión automática de administradores en liquidadores

Registro Mercantil. Disolución forzosa de sociedad por paralización de órganos sociales. Nombramiento de liquidadores. Conversión automática de administradores en liquidadores. Traslado del domicilio. Quorum. La Ley de Sociedades de Capital (LSC) no contiene ninguna previsión acerca del nombramiento de los propios liquidadores por el mismo juez que declara la sociedad disuelta en aplicación de lo dispuesto en los artículos 363.1 d) y 366. En situaciones patológicas de paralización de órganos sociales, la falta de nombramiento de liquidadores por el juez que acordaba la disolución forzosa de la sociedad planteaba, antes de promulgada la nueva Ley de la Jurisdicción Voluntaria, serios problemas prácticos por cuanto, en principio, disuelta la sociedad por el mismo juez debiera entrar en aplicación, a falta de pacto estatutario, la regla de conversión automática o ex lege de los administradores en liquidadores contenida en el vigente artículo 376 LSC. Lo cierto es que dado el presupuesto de hecho de la intervención judicial (conflictos irresolubles entre los socios) esta solución legal de conversión en liquidadores de los anteriores administradores es inadecuada para poner término de una manera racional a la situación porque no quedan conjurados los problemas derivados de los previsibles futuros y reiterados conflictos en la fase de la liquidación y en la ejecución de las operaciones que hubieran de realizarse de división del haber social entre los socios, ni se asegura la intervención como liquidador de un tercero imparcial además de técnicamente cualificado. A la vista de todo ello, bajo la vigencia de la anterior Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada o de la Ley de Sociedades de Capital y sobre todo a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2007 (con un criterio seguido por la generalidad de las audiencias y con un criterio aceptado por una buena parte de la doctrina científica) se consideró aplicable por analogía a la disolución judicial de la sociedad por la vía del artículo 366 LSC el mecanismo del artículo 377 de esta misma Ley para habilitar al juez la competencia para nombrar liquidadores (independientes) para la cobertura de las «vacantes» sobrevenidas en el cargo de liquidador que se entienden producidas por el cese de los administradores. Se trataba con ello de eludir la indeseable aplicación de la regla de conversión ex lege de administradores en liquidadores del artículo 376.1 LSC. Pues bien, la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, al regular el expediente mercantil de disolución judicial, ha consagrado en norma de rango legal, aunque en sede extravagante, la doctrina acerca de la competencia del juez que dicta la sentencia de la disolución forzosa de la sociedad para designar liquidadores ex artículo 128.2 en lugar de los antiguos administradores. En la práctica, la Ley de la Jurisdicción Voluntaria consagra el criterio jurisprudencial anterior. De cualquier manera, y aunque hubiere de proceder a la conversión automática de los administradores en liquidadores en aplicación del mecanismo legal, que se reproduce en estatutos, hay consenso doctrinal acerca de que dicha conversión no ha lugar cuando en el momento de aplicación de la tal regla de conversión los anteriores administradores tenían sus cargos caducados, como es el caso que aquí se examina. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de julio de 2017 -1ª-, BOE de 1 de agosto de 2017)

Elemento privativo configurado como local. Habilitación para vivienda

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Elemento privativo configurado como local. Habilitación para vivienda. No es función de los estatutos la definición casuística del contenido dominical sobre los elementos privativos de la propiedad horizontal, sino, a lo sumo, la articulación normativa de la zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva entre derechos de análoga naturaleza, de modo que en las hipótesis no contempladas, será regla la posibilidad de cualquier uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal (moralidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad). Así lo confirma, además, la exigencia de interpretación estricta e imposibilidad de presunción de toda hipótesis excepcional, como son las restricciones singulares del derecho de propiedad. Los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación y, en aplicación de tal criterio, debe entenderse que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal. Sin embargo lo anterior no obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico por aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos. Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente recogidas en los estatutos y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión. Por su parte, el Tribunal Supremo, tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por la Constitución y que está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente (limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas restrictivamente), ha entendido reiteradamente que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige una estipulación clara y precisa que la establezca. Y, por ello, admite plenamente el derecho del propietario al cambo de destino de su piso (de comercial a residencial en este caso), siempre y cuando dicho cambio no aparezca expresamente limitado o prohibido por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Pero es doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de julio de 2017 -2ª-, BOE de 1 de agosto de 2017)