La exigencia del libro del edificio en viviendas autopromovidas

Registro de la Propiedad. Ampliación de obra en construcción. Fin de obra de vivienda autopromovida. Libro del edificio. Desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el promotor ha de formar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales de la edificación, y desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. Y consecuentemente con todo ello, el libro del edificio no es exigible a las edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley. Desde el punto de vista registral, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, es aplicable a todo documento presentado bajo su vigencia, y por tanto, no es causa de exención a la obligación de aportar el libro del edificio para su depósito registral el hecho de que la citada norma no estuviera vigente en el momento de ni de ser declarada ni de ser terminada la obra. Y desde el punto de vista competencial, atendida la distinción entre normas de naturaleza registral (reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute) y normas de carácter material o sustantivo (materia en la que pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas), en el caso particular del libro del edificio, la norma material preferente es la autonómica, que podrá en su caso eximir de esta obligación de formalización y depósito del libro del edificio. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre de 2018, BOE de 10 de octubre de 2018)

La autorización preceptiva para la adquisición de dominio o la constitución del derecho real de hipoteca en Ceuta

Registro de la Propiedad. La autorización preceptiva para la adquisición de dominio o la constitución del derecho real de hipoteca en Ceuta ex D.A. 1ª del Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional tras la reforma de la Ley 8/1975 por la Ley 31/1990. Hay especificas determinaciones legales aplicables en Ceuta y Melilla por razón de defensa nacional, independientemente de lo ya dispuesto en la Ley 8/1975, pues se autoriza al Gobierno para dictar en el futuro cualesquiera desarrollos normativos especiales que sean aconsejables según las circunstancias; y fija específicamente una muy concreta limitación que el Gobierno puede establecer mediante la aprobación de la correspondiente norma reglamentaria, cual es la necesidad de autorización del Consejo de Ministros (luego desconcentrada reglamentariamente en las respectivas Delegaciones del Gobierno), para todos los casos de transmisión y gravamen de la propiedad y declaraciones de obra sobre inmuebles sitos en Ceuta y Melilla. La finalidad de tal limitación específica nada tiene que ver con las genéricas limitaciones impuestas por la Ley 8/1975, cuyo núcleo radica en la distinción entre españoles y extranjeros, lo cual precisamente se corrige para no vulnerar la legislación comunitaria, debiendo repararse en que la reforma operada en 1990 respecto de la disposición adicional de la ley tiene como sujetos a las empresas y nacionales de países comunitarios, en tanto que la disposición final primera del Reglamento no tiene ningún sujeto determinado, dada la fórmula inclusiva usada por la norma habilitante (cualquiera que sea la nacionalidad del adquirente), de modo que el origen y fundamentación de la norma reglamentaria deriva de la potestad delegada al poder Ejecutivo por el Legislativo para dictar los instrumentos normativos necesarios para acomodar las futuras necesidades de defensa nacional en esas Ciudades Autónomas. Estamos ante un evidente supuesto de delegación, vía autorización por parte del legislador al Gobierno, por lo que no cabe entender que se trate de un supuesto de derogación tácita ex lex posterior. La eventual imposición por razones de defensa militar de la necesidad de autorización para nacionales españoles y para comunitarios, por igual (esto es sin discriminar entre nacionales y comunitarios), para acceder a la propiedad de inmuebles en determinadas zonas consideradas estratégicas no se opone a la Constitución Europea: el TJUE determinó que el artículo 73.B) del Tratado de la Unión Europea se oponía a una legislación nacional cuando por razones de defensa militar dispensara a los nacionales de dicho Estado, y sólo a ellos, del deber de solicitar una autorización administrativa para adquirir un inmuebles situado en zona declara de importancia militar. Abordando la cuestión que se plantea en el recurso respecto de la derogación tácita de las normas de rango inferior a la ley, ésta puede ser apreciada y declarada por cualquier órgano administrativo o jurisdiccional que haya de aplicarlas (aunque también este principio tiene excepciones). Ahora bien, la apreciación de la existencia de derogación tácita de normas con rango legal es materia propiamente jurisdiccional; y éste sería hipotéticamente el supuesto del presente recurso, pues el Reglamento de desarrollo vendría a ser ejecución, vía habilitación al Gobierno por parte del Legislativo, de la disposición final segunda de la Ley 8/1975, (derivando así una norma legal), por lo que el supuesto conflicto se produciría entre normas del mismo rango de ley, y en este punto ni notarios ni registradores estarían habilitados para resolverlo. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de octubre de 2017 -1ª-, BOE de 11 de noviembre de 2017)

Extinción de comunidad otorgada por los comuneros de una finca. IIVTNU

Registro de la Propiedad. Extinción de comunidad otorgada por los comuneros de una finca. Adjudicación a uno del pleno dominio abonando el exceso de adjudicación al otro. IIVTNU. El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente, bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel considero´ aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por si´ la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción a impuestos o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no a impuestos de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello o tratarse de un supuesto en el que se esté´ incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de octubre de 2017, BOE de 13 de noviembre de 2017)

Transformación de sociedad anónima en limitada. Principio mayoritario y unanimidad

Registro Mercantil. Transformación de sociedad anónima en limitada. Quorum. Convocatoria. Mayorías. Estatutos. Principio mayoritario y unanimidad. Sin desconocer su origen y carácter contractual, puede decirse que los estatutos, sin ser verdadero derecho objetivo, constituyen derecho interno de la corporación. Por ello, en atención a su doble carácter, contractual y normativo, su interpretación debe hacerse teniendo en cuenta las normas sobre interpretación de los contratos, pero sin excluir absolutamente las reglas sobre la hermenéutica de las leyes. El principio mayoritario juega un papel capital en el ámbito de las sociedades, pero no se proyecta con igual intensidad en todos los casos, dependiendo del tipo de órgano. Incluso si se trata del órgano de administración, varía según la modalidad que adopte, y de la clase de mayoría exigida (para la constitución del órgano o para la votación) o tipo social de que se trate. No es lo mismo exigir que todas las cuotas sociales se conduzcan unánimemente, en relación con el voto en una junta general, que imponer la unanimidad en las decisiones de los administradores, como ocurre en el caso de los administradores mancomunados. En puridad, el principio mayoritario encuentra su aplicación en la formación de acuerdos colectivos. Se trata de un criterio técnico de organización de los intereses de los socios en orden a la formación del interés social, que se hace descansar en la decisión de la mayoría, concediendo un sistema de control razonable a la minoría. Ciertamente, en el ámbito de las decisiones de los socios, las que delimitan la competencia de la junta general, rige plenamente el principio mayoritario. Las mayorías deciden, sin perjuicio del poder de control que se concede a la minoría. Ello implica que, si bien existe la posibilidad de reforzar y elevar convencionalmente las mayorías legales, nunca puede imponerse la regla de la unanimidad. Es decir, a las normas estatutarias les está vedado imponer el voto unánime de todos los socios, ni siquiera alcanzar «los aledaños de la unanimidad». No se puede hacer depender el funcionamiento institucional de la compañía de la voluntad de todos y cada uno de sus socios: esta circunstancia contravendría un punto clave de la estructura y organización de las sociedades de capital. En ese caso se impediría la necesaria independencia orgánica y de funcionamiento entre éstos y aquélla. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de octubre de 2017 -1ª-, BOE de 24 de noviembre de 2017)

La intervención del registrador Mercantil en la asignación y renovación del código LEI

Registro Mercantil. La intervención del registrador Mercantil en la asignación y renovación del código LEI. Cierre registral por falta de depósito de cuentas. La atribución competencial a los registradores mercantiles llevada a cabo por el Real Decreto-ley 14/2013 no debe confundirse con la de calificación que le atribuye el artículo 18 del Código de Comercio (CCo), que constituye el núcleo de su función y que se rige por las reglas generales contenidas en el propio Código y en sus normas de desarrollo. La competencia de generar el código único de identificación de persona jurídica (LEI) debe encuadrarse entre aquellas a las que se refiere el artículo 16.2 CCo y que vienen desarrolladas en el Título Tercero del Reglamento del Registro Mercantil (RRM) que expresivamente se denomina «De otras funciones del Registro Mercantil». Como ocurre con la competencia de nombramiento de expertos independientes y auditores a que se refiere el Capítulo Segundo de dicho Título, la de generación o renovación del código identificador no es una función de calificación. Como ha afirmado esta Dirección General en sede de recursos en materia de nombramiento de auditores a instancia de la minoría, el expediente registral a través del que se da respuesta a la solicitud prevista en el apartado segundo del artículo 265.2 TRLSC aparece desarrollado en Título III RRM destinado a regular «otras funciones del registro», funciones distintas de las relativas a la inscripción de los empresarios y sus actos (artículo 16.1 CCo). A diferencia de ésta, presidida por la función calificadora como control de legalidad que en aras del interés público a que responde la publicidad registral es llevado a cabo por el registrador Mercantil de forma unilateral y objetiva, en los expedientes sobre nombramiento de auditores existe un foro de contraposición de intereses que ha de resolver el registrador como órgano de la Administración. De este modo, la decisión del registrador Mercantil declarando la procedencia del nombramiento solicitado por la minoría no tiene el carácter de calificación registral, sino que es un acuerdo adoptado por quien en este procedimiento es la autoridad pública competente para resolver la solicitud. De aquí se derivan importantes consecuencias como son el escaso rigorismo formal del procedimiento, la existencia de un sistema de recursos distinto del previsto para la calificación registral, y la aplicación subsidiaria de la Ley 30/1992, hoy 39/2015, en lo no previsto por una norma específica. Las anteriores consideraciones son plenamente aplicables al procedimiento de asignación o renovación del código único de identificación de persona jurídica (LEI): ausencia de rigorismo formal, aplicación subsidiaria de la Ley de Procedimiento y sistema de recursos propio de dicha Ley. En consecuencia la instrucción del expediente se debe llevar a cabo con aplicación de la previsión de la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 14/2013, de 29 de noviembre, y, a falta de la regulación prevista en la misma, por las normas generales del procedimiento administrativo. Como consecuencia, el registrador Mercantil en uso de la competencia atribuida por el citado Real Decreto-ley debe emitir una resolución estimatoria o desestimatoria de la pretensión del solicitante, no una calificación, actuación ésta que deriva de una atribución competencial distinta y que se sujeta a unos requisitos y tiene unas consecuencias jurídicas también distintas; la resolución del registrador Mercantil puede ser recurrida por el interesado en los términos previstos en los artículos 112 y siguientes de la Ley 39/2015, sistema de recursos claramente diferenciado de que corresponde a las calificaciones de los registradores. Las anteriores consideraciones son procedentes porque el registrador Mercantil, en contestación a la pretensión del solicitante, produce un escrito de calificación en cuyo pie se reconocen al interesado el conjunto de recursos que para la calificación prevé el ordenamiento (artículos 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria). (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de octubre de 2017 -3ª-, BOE de 24 de noviembre de 2017)